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回暖楼市须管住地方政府“乱动的手”

http://www.jrj.com     2009年02月25日 11:29      中华工商时报
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  自1998年住房货币化改革以来,由于需求的扩大,从而拉动着房地产价格10年来一路高歌猛进。2007年有人就曾发出警告,国内楼市拐点已经到来。但据国家统计局的报告,直到2008年12月以前,全国70个大中城市的房价一直保持上涨,2008年12月才首次出现了同比0.4%的降幅。不过若依成交量而论,其实2008年就已经进入拐点了。成交量的下降使开发商的资金难以回笼,必然威胁到资金链安全,所以2008年以来,一直有开发商甚至是政府主管部门在呼吁“政府救市”。

  为了回应开发商们的救市呼吁,2008年9月4日,西安市政府出台了关于购房可享受房款总额0.5%-1.5%的财政补贴,以及开发商手中的大幅地块也可以分宗支付土地出让金的救市政策后,包括长沙、芜湖、苏州、成都、沈阳、重庆等,全国有十几个城市在中央政府尚未出台救市政策之前,就陆续伸出了救市的“援手”。此后,财政部、国家税务总局、中央银行也都出台了许多促进房屋销售的利好政策,直至目前,各地关于购房减税、赠送本地户口、解禁“限外令”等等,各种救市措施不绝于耳。但就全国而言,房地产市场上的住房交易依旧低迷,全国积压商品房面积甚至达到了1.63亿平方米的历史最高水平。

  其实,细究其中原因不难发现:经过住房货币化改革以来的10年发展,房地产业在取得了超常规的持续扩张的同时,也透支了部分的未来消费,甚至积累了一定的经济泡沫,目前的房价就连中等收入家庭也买不起,远远超出了普通民众的购买能力。在这种情况下,即使政府出台一些减免税费的政策,与畸高的房价相比只能是杯水车薪于事无补,只有当开发商主动或者被动将房价降下来,政府再施以必要的利好举措,房地产市场才能重新趋于活跃。如果这时政府频繁地动用手中掌握的行政资源去救市,反而会给开发商们发出错误信号,误以为政府是在“托市”,有了政府托市房价自然不会下跌,开发商们就更不肯降价促销了。那就势必延长调整的时间不说,甚至可能酿成灾难性的后果。因为一旦整个社会的流动性出现问题,房地产开发企业的资金链纷纷断裂,大批囤积的房屋遭到拍卖,房价势必大幅下挫,并带来大量的银行坏账。所以,在眼下这种情况下,政府宏观调控的政策取向应当是让市场风险主动得以释放,避免市场风险被动地系统性释放而引发危机,而不是时不时地出台一点利好,让房地产泡沫得以维系。

  与全国其他地区相比,珠三角地区市场化程度相对较高,政府对房地产市场的干预也相对较少,房价走势主要取决于市场,其房地产市场调整的周期可能就相对较短。今年1月,深圳和广州的房价分别同比下降16.5%和9.0%,位居全国70个大中城市房价跌幅榜前两名,但两个城市的房屋成交量也都明显放大。1月份深圳成交面积39.23万平方米,同比增长97%;广州全市十区新建商品住宅交易登记面积为46.18万平方米,同比增长32%。珠三角的现实告诉我们,回暖目前的房地产市场,降价促销才是最有效的救市之举。然而,要让开发商们主动降价,又必须管住政府这只“乱动的手”。(张道航)

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