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地王受困高价地 “割肉vs苦熬” 何去何从

http://www.jrj.com     2009年02月25日 07:53      上海证券报
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    一边是价格调整之后的市场尚未有明显起色,一边却是前两年高价拿下的土地将面临亏本贱卖的窘迫情形。究竟是亏本出让还是继续观望,对于今年的房企来说:真是两难!

  上海证券报2月25日讯 2009年的房地产市场是以“降价促销”为主题开年的。以万科、合生创展这些房地产大企业为降价龙头,各地房地产企业已经开始纷纷跟进。有房地产商甚至提出,“若降晚了,怕现在的价钱也卖不到。”但是也有许多房地产企业眼巴巴看着房价步步下滑,却是有苦难言:不是不想降,实在是降不起。一边是价格调整之后的市场尚未有明显起色,一边却是前两年高价拿下的土地将面临亏本贱卖的窘迫情形。究竟是亏本出让还是继续观望,对于今年的房企来说:真是两难!

  昂贵土地销价难定

  “如今最为头疼的,便是2007年获取的地块应该如何做规划。”一家大型房地产央企内部人士告诉记者。这阵子,各个地方项目公司的销售计划已经开始陆续上交汇总了。“有的区域房价调整很厉害,如果按照当地的市场价格,个别以高价获取的土地很可能只能保本甚至亏本销售了。”他忧虑地表示。

  2007年土地市场“面粉贵于面包”的怪相,催生了众多“地王”。但遭遇了去年一轮深度调整之后,希冀以高投入获取高回报的如意算盘纷纷落空。万科在2007年10月以17亿元获取的北京大郊亭地块停工搁置至今;而单价创下拿地纪录的 苏宁环球,则在去年8月退回了上海南京东路163号地块。

  一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者,某幅上海滨江地块,成本价已达到2万元/平方米至3万元/平方米,原意欲以5万元/平方米的价格销售。但就目前周边市场的价格水平,“根本不敢拿这个价格出来卖。”2008年9月,央行结束了长达两年四个月之久的信贷紧缩措施,并在短短3个月时间内,将存贷款利率恢复到信贷紧缩前2002-2003年的水平。但是,这并不意味着开发商与银行重新进入了“蜜月期”。“银行信贷并没有实质性的松动,我们还是面临着开工投入的资金压力。”杭州一位开发商表示。

  标准普尔企业及政府评级服务董事李国宜表示,目前内地房企的资金来源,仍然主要依靠销售和银行贷款。“当成交停滞不前时,现金流会受到明显影响。”耗资近70亿元,在2007年拿地1030万平方米的富力地产,为了缓解资金压力,采用包括降价在内的各种促销手段以加快销售回款。富力称,2009年的销售目标已定为220亿元,力争在2009年底将净资产负债率降至80%以内。而首要措施便是“降低开发成本、调低售价、增加销售量、加快资金回笼”。

  房企销售压力巨大

  戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为,2009年中国楼市将会面临“去库存化”的转折。有数据显示,1998-2008年的10年期间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米。截至2008年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,占购置总量的62%,近40%的土地开发滞压。

  部分在2006年和2007年以较高成本取得土地的建设项目,开始在2008、2009年陆续入市。但由于市场观望气氛浓郁,各主要城市商品住宅纷纷出现滞销。蒋尚礼表示,如果按现有成交速度来测算,预计全国十大城市的新建住宅库存量,需要未来大约10-12个月时间才能基本消化出清。

  这样的市场消化前景,对于房企来说无疑压力巨大。“究竟是割肉还是苦熬,应该是根据不同区域做不同判断。”广州一名开发商认为。他认为,市场底部是否已现,是采取定价或发展策略的基准。“对于囤积不少高价土地的企业来说,大规模开发是不适合的。”

  大公司作预亏准备

  国金证券分析师曹旭特认为,2008年的房价下跌,导致久违的存货减值准备重现上市公司财务报表。而减值准备的计提会使得上市公司利润低于预期,因此有必要预判其可能对业绩产生的影响。标普李国宜认为,高价地块多集中于2007年所获土地,如果相关政策有所放松,使得土地开发时间可延后的话,未必会体现出亏损状态,但如果不做拨备,对于上市企业来说会出现毛利率很低甚至亏损的状况。在赴港上市的内地房企中,绿城中国率先发布盈利预警,称2008年利润率要低于2007年。紧随其后,合景泰富与奥园集团,相继发布盈利预警,表示去年年度利润会同比显著下降。

  曹旭特在报告中提出,早在去年三季报中,万科就率先提出将对5个项目进行总额为5.35亿元的计提减值准备。而其他如 招商地产、 保利地产及 金地集团等几家业内“大佬”,根据国金证券报告数据显示,预计计提总额可高达5.4亿元。且综观这几家大公司预计计提的多个项目,都是在2007、2008两年被高价吸纳“入库”的。

  杭州广厦天都城集团副总经理王旭飞表示,与去年不同,今年开发商的降价折让有蔓延趋势,“虽然降价会释放部分市场需求,但不排除也会加重观望气氛。”他认为,这一阶段的销售行情会是个市场试探过程,“预计在4月底5月初能够产生判断结果。” (本文来源:上海证券报 作者:唐文祺)

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