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谁为地王埋单

http://www.jrj.com     2009年02月23日 15:47      中国房地产报
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  杨红旭

  进入新年,各地土地市场消息不断。比如上海1月份土地流标甚多,部分地块的定价已明显下移,比如最近的第7号土地挂牌出让公告显示:嘉定一幅住宅用地楼板价仅1400元/平方米,而目前周边房价在9000元/平方米上下;奉贤两幅住宅用地楼板底价低至560元/平方米左右,创下近三年来上海地价新低。

  区区一年时间,在地方政府和房地产企业眼中,地价似乎由“天使”变身为“魔鬼”。根据易居中国监控的30个大中城市,2008年七成以上土地以底价成交,经营性土地流标达13%左右。

  数据背后的故事是,开发商们现在拿起地来,已变得缩手缩脚。对土地出让金依赖度很高的地方政府,当然也如坐针毡。国土资源部数据表明,2008年全国土地出让总收入9600多亿元,而2007年是近1.3万亿元。

  新的土地,不拿就不拿了,可2007年和2008年上半年拿的高价地,对企业而言,必须要想点办法缓解压力。地产商已经或正在或将要采取的策略有上中下三策。

  上策,退地,前提是只付了定金或政府违约。融信地产不惜损失7000万元保证金,退还福州白马路地块;志成丢掉3000万元保证金,将11.04亿元高价竞得的上海普陀长风地块退回,转身再以7.64亿元重新购入,退进之间,省下3亿多元;苏宁则以政府没按合同如期交地为由,全款退掉上海单价地王南京东路地块。

  中策,跟政府谈判,以求减负。这种事都是在台面下进行的,圈内朋友已告诉过我几个案例。如果只交部分土地款,则向地方政府申请缓交其余土地款,或者希望把未交钱的那部分土地退掉,再不成,就在调规划、改设计、提高容积率等方面谋求利益,以弥补或减少高地价带来的损失。

  开发商跟地方政府的这种谈判,与业主闹退房有相似之处。业主闹退房,即使结果没退成,一般也能或多或少地获得开发商的补偿。在市场低迷期,对于想要毁约的一方,政府面对开发商,跟开发商面对业主一样,虽然有理,还有法律支持,但有时也不能“得理不饶人”,企业是政府的财神爷,正如消费者是企业的衣食父母一样,还是中国那句老话——和为贵,和生财。

  下策,全担责任,独啃硬骨头。能够成功退地的,毕竟只是极少数企业,能够跟政府谈判而止损的,也不是大多数。相当一部分开发商,将没有条件或没有能力拉政府作垫背,否则政府真就成为开发商的政府了,他们注定将独自咀嚼非理性抢地酿就的苦果,“冲动是魔鬼”呀。实在没钱开发,不妨转让或拉人合伙开发,但那将是市场化的运作方式了,于高地价已无补。

  从很大程度上讲,一年前的高价地,主要将由地产商自己埋单,同时地方政府也会部分让利,而想要摊在购房人头上,短期是不可能的,但两年以后,若房价重新迈入上涨通道,则购房人亦难逃脱。

  (作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)

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