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上海商业地产依然“空”气弥漫

http://www.jrj.com     2009年02月18日 16:02      中国证券报
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  资金链难题

  虽然目前商业地产出现供求失衡,但北大房地产金融研究中心主任冯科认为,商业地产面临的最大困难,还不是泡沫太大,“它相对于住宅地产来讲泡沫并不大,它最大的问题是缺乏金融支持”。

  冯科认为,国内金融的发展滞后于房地产的发展,商业地产通常需要15—20年的周期来回收它的成本,商业地产的盈利主要不是靠销售而是靠租赁。但国内银行大量提供的是两年以内的信贷,很少提供15、20年的长期贷款。以长期运作和经营为主的商业地产开发商资金链难以得到满足。

  瑞银证券一位分析师告诉记者,无论是纷纭热闹的黑石抄底还是李嘉诚离场,关系上海乃至全国商业地产走向的主题词还是“资金”二字。敢于抄底的,多为资金雄厚的大型房产商或海外房产基金;决意离场的,则与企业对资金链的不同需求有关。因此,在此轮金融风暴的冲击下,与金融息息相关的商业地产,只要金融行业没有向好,就难以走出新的景气行情。中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰也表示,商业地产本质上为金融产品,需要金融行业的强有力支撑,而今一场不期而遇的金融危机,正让商业地产发展经历挫折。

  全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波表示,尚不能做到对长线运作的商业地产项目进行有效监管和风险控制,是致使银行鲜敢涉足商业地产领域的主要原因。因此,开发商不仅在资金压力巨大的项目开发前期找不到贷款支持,即便是在项目的经营阶段也找不到合适的金融产品。朱凌波认为,此前被寄予希望的REITs即使出台,也不可能完全解决商业地产的所为资金问题。它对于持有大型商业物业的套现、大型连锁扩张企业可能会立竿见影,但对于中小企业和开发类产品可能收效甚微。焦点房地产网的市场调查也显示,认为REITs出台能解决商业地产融资瓶颈的人士为47%。

  国内金融渠道难以打通,外资却正在积极募资进行渗透。目前,来自澳大利亚、中东、美国等地的资金,不仅将目光放在北京、上海、广州等一线城市,对西安、大连、成都等二线城市的不动产项目也在列入投资标的中。因此专家正在担心国内商业物业被外资“全部”持有的倾向将越来越严重。

  内外资“谨慎”布局

  面对2009年上海商业地产的风向未卜,虽然内外资都用“谨慎”和“观望”作为入场前提,但一个共同的看法是:不放弃,伺机入。

  仲量联行的最新报告显示,2008年上海房地产外资收购交易中,排在首位的依然是写字楼项目,占总成交的42%,其次才是住宅物业,占34%。仲量联行称,不少外资机构在2007年至2008年间的结余资金有望在2009年入市,今年上半年或将是外资抄底上海楼市的大好时机。由于低风险成熟市场的物业资本值下降提供了高回报的投资可能,众多外国投资者已经开始重新审视成熟市场的投资机会。

  不过,由于商业地产一般均比住宅地产有1-2年的调整滞后期,因此专家和企业对商业地产抄底时机是否到来分歧严重。一位房产基金的经理表示,基金虽然已经募集完毕,但目前不急于大规模投资,二是希望市场在基金的最后期限前见底。领盛投资也认为,在写字楼市场,由于跨国企业扩张严重缩减,直至全球经济转好前,高供应量将制造高于预期的空置率。

  项敏表示,2009年上海商业地产受外部影响,预计上半年无法回暖,市场需求会持续萎缩,部分高端零售物业开店计划受阻。

  不过选择目前出手、以求得形势转暖时成功卡位的企业也不在少数。国内知名的多元化企业集团杉杉集团董事长郑永刚对中国证券报记者表示,杉杉此前一直专注做地产而不是房产,但现在认为入市的机会来了。杉杉目前开始启动一系列奥特莱斯卖场项目,寻求这一在城市近郊兴起的新兴商业模式中的房产开发机会。知名地产企业世茂集团也拟将在中国的高端酒店数量增加到20余家,共7000余间客房。

  新华社图片

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