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今年进入新盘“井喷”供应期

http://www.jrj.com     2009年02月07日 05:11      中国证券报
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  □本报记者 王进

  虽然春节前后是房产市场成交的传统淡季,但是2009年1月的上海新房成交量环比的跌幅还是达到4成。根据佑威房地产研究中心提供的数据,2009年1月上海全市商品住宅成交面积为48万平方米,相比08年12月也出现了明显的下跌,跌幅为43.53%。业内专家表示,在新年首月成交量出现下滑的同时,另一利空因素也在显现:2009年新盘将进入扎堆上市期,预计将有165个新建住宅楼盘上市,对市场价格将形成巨大压力。

  供应与成交均进入“淡季”

  据佑威数据显示,由于进入农历新年假期,开发商纷纷放缓了推盘节奏,2009年1月上海只有18个住宅项目拿到预售许可证。上海商品住宅供应面积(剔除动迁房、配套商品房)为15万平方米,相比2008年12月出现了大幅度地减少,减幅达85.71%。

  09年1月全市商品住宅成交面积为48万平方米,相比08年12月也出现了明显的下跌,跌幅为43.53%。这一“清淡”趋势在春节期间更为显著,上海“网上房地产”提供的实时数据显示,1月28日至31日,上海商品住宅的成交量分别为1套、11套、16套和49套,低于去年节后同期的成交量。

  在单周统计上,上周(1月26日至2月1日)上海商品住宅成交量仅为1.5万平方米,环比减少7.66万平方米,减幅83.65%;商办类物业成交0.23万平方米,环比减少94.62%。

  上海证券地产分析师沈莉表示,每年的一季度是传统销售淡季,加上年后的就业形势的不乐观,很难对2月的房地产销售有好的预期。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,从历史数据的对比看,1月上海商品住宅的成交量环比跌幅的水平还相对较低,这也表明年初的房产开发商还在观望之中。

  新供应量将形成价格压力

  沈莉表示,由于开发商在销售旺季的4-6月份有可能推出更多项目,届时新一轮的降价促销或许出现。如果交易量没有回升,预计政府还将会有相关政策出台。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,2009年上海房产成交走势,继续下跌的空间已不大,2008年的成交量已相当低迷,尤其是9、10月份属于超跌。从供求关系看,2008年1-11月,全市商品住宅供求比1:0.71,上年同期为1:1.62,2009年依然将是供大于求。

  据悉,上海今年预期上市的新建住宅楼盘达165个,计2237万平方米,远远高出去年1230万平方米的新推楼盘,其中位于上海中心区域——浦西9区加浦东的楼盘占67个。与此同时,上海2008年的商品住宅销售量仅907万平方米。无疑,如果今年市场消化能力没有大幅提升,楼市价格战将更为激烈。

  分析师薛建雄认为,一些龙头房产商今年将努力消化其巨大的存货数量,如世茂、富力、万科、金地等龙头企业都要求今年的销售额要有较大的提高,目前全国范围内世茂待上市的楼盘有30个,富力则为38个。他因此表示,节后上海楼市的价格战将不可避免,个别楼盘的降幅可达30%。

  在目前31家公司年报业绩预告中,有60%的上市公司业绩预亏、首亏或预减,行业业绩不容乐观。沈莉告诉记者,房地产上市公司特别是开发类的房企必须要消化07年的高价土地才能有比较好的业绩,因此2009-2010年上市公司的销售压力较大。不过沈莉认为,目前我国泡沫积累的地区主要集中在一线城市,尤其以北京、上海、深圳、广州等地为最。以房价收入比来看,年初泡沫在20%-50%之间,由于目前一、二线城市局部地区房地产价格已有10%-30%的下跌幅度,预计后期房地产行业下跌空间在15%-20%之间。随着宏观经济的不明朗和人们收入的下降预期加剧,房地产市场价格还将下降,而新一轮的降价潮也许会出现在4-6月份。


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