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楼市短期难言企稳

http://www.jrj.com     2009年02月07日 05:11      中国证券报
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  □本报记者 费杨生

  各地楼市刺激政策的出台及由此带来的成交量环比微涨,使得部分人士认为楼市已止跌企稳。在国际金融危机尚未见底、楼市下滑趋势短期难以扭转的态势下,此种断言实则较为武断。楼市不仅难以在短短两三月间企稳,而且未来还将继续经历探底的过程。

  不容否认,在降息、住房交易环节的减免税费以及其他各地自主出台的楼市刺激政策的综合作用下,部分城市的房价开始进入合理区间,部分刚性需求乘机转化为实际购买力,从而共同拉动了这些城市住宅成交量在去年年底的反弹。

  但将此种反弹解读为楼市止跌企稳的信号,很大程度上是一种误读。SOHO中国董事长潘石屹认为,房地产行业的下滑大势已经形成,今年楼市继续调整的压力仍然较大。一系列楼市刺激政策能否扭转行业大幅下滑的趋势,主要取决于整个经济走势。目前,国际金融危机尚未见底基本上成为政界、学界的共识,第二波金融危机袭来的可能性较大,由此可能带给实体经济何种严重后果尚难预料。中国经济同样面临诸多考验,实现今年经济增长8%的目标存在较大困难。宏观经济的不确定性及其对购房者消费预期造成的负面影响,将共同施压于楼市回暖。

  从房地产行业自身来分析,下滑趋势已经确立,探底过程还在持续。其一,房价虚高成份依然较大。尽管全国各地楼市降价一浪接一浪,但总体上仍然大大高于当地居民收入水平,而且,不少城市的降价楼盘都集中在郊区。目前,北京等地的楼市降价硝烟已经从五环外向二环蔓延,促销方式也从特价房“升级”为直接降价。城市核心区域房价开始松动或预示着房价探底过程进入一个新阶段。其二,存量房、未来供应量的放大和保障房的放量入市将继续推动住宅市场的调整。以北京楼市为例,按照北京房地产交易网上取得预售证而未售的1925万平方米计算,北京2008年末住宅存量比2007年上升61%。2009年北京市政府供应保障性住房用地,折合建筑面积为850万平方米,而2008年住宅成交面积仅为809.5万平方米,明显不及2009年政府保障房用地的供应量。潘石屹由此认为,北京楼市难以在四五月份见底。其三,一批房地产开发商面临破产压力。经济下行、资金紧张、观望气氛浓重,在这种经济周期调整和行业自身调整双重重压之下,楼市火爆时期狂飙突进的开发商将为其激进的发展策略付出代价。潘石屹说,一批在过去几年犯了错误的房地产商的倒闭、兼并和重组是行业“见底”的标志,也是让房地产回到正确发展道路上的标志。

  当然,在今年楼市的继续探底过程中,伴随着房价的继续下调,部分月份楼市成交量出现同比较大增长的可能性较大。但具体分析时需考虑到2008年楼市成交量几乎同比下降五六成的基数因素以及保障房大量入市并担当成交主力等因素。排除偶然因素,在经济大势开始向好情况下,商品住宅成交量的连续数月出现同比环比回升方可视为楼市开始走稳的信号之一。

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