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救楼市潮流暗涌 利好有望接踵而至

http://www.jrj.com    2009年01月23日 13:39     南方日报
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  编者按:

  如果说2008年一系列放松楼市信贷的措施,是给楼价加了个“地板”的话,那今年1月份以来官方的各种表态,则在这个楼价的“地板”上凿了个大窟窿。

  1月6日,国务院新闻办公室发言人在新闻发布会上称,“楼价仍在高位运行”,暗示楼价仍有下行空间。1月12日,北京市市长称“楼市僵持是因为房价离谱”。1月12日,住建部部长在2009年工作会议上明确表示:“支持发展商合理降价”。1月18日,上海市委书记称,“房价收入比太高了”。

  层层传播的表态,将楼市问题的焦点直接指向了楼价,也将造成楼价过高的压力推给了发展商,楼价下行的空间在其间开始显现,发展商也开始借即将到来新年用促销的形式开始回应。在这种情况下,16日,广东有媒体在2008年一手房均价为9339元每平方米的基础上,作出了2009年广州8区一手房楼价将跌向8000元每平方米的预期。

  而在硬币的另一面,楼市的低迷给经济带来很大压力,救经济先救楼市成为一种趋势,在进入牛年后,中央地方相继推出宏调新政来刺激楼市消费的可能性大增。在1月21日上海就有消息称“中央地方将再救楼市,上海酝酿蓝印户口”。而本报记者从行业核心人士处获得的消息称,广东在年后也将出台15条左右的救市新政,涉及到“对公积金按揭购房的贴息”和“减免二手房交易所得税等”。

  激活楼市、降低楼价,这两个似乎相悖的目的,正汇聚在新一轮的楼市调控计划内。

  如何做得到?

  这还要看政府、发展商、民众三方面是否有同心同德走出经济困局的决心和意志。张波

  救经济不救楼价

  2009年广东楼价将往哪里去?

  2008年,国家出台一系列楼市调控政策。无论是放松房贷、放松房产投资还是降低利率,到2008年底都显示出了政策的宏调效应。楼市交易开始回暖,仅以广州为例,11月全市十区新建商品住宅交易登记面积为53.96万平方米,比10月猛增50.6%;12月交易面积48.58万平方米,虽然比11月有所下降,但仍比2007年同期增加13.3%。

  在全球金融海啸的大背景下,2008年底楼市成交放大似乎正走出一种“V”型反转的轨迹,自然让许多开发商也借着楼市“回暖”更坚定了咬住房价撑下去的信念。

  然而,从进入2009年1月份开始,从中央到地方的一些官方表态都直接将楼市低迷的根源直接指向了楼价过高,给发展商兜头浇了一盆“冷水”。1月9日,住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上明确表示,今年地方政府“不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策”,直接“断了”发展商等待的想念。

  专家分析,建设部强调“地方政府不许再越权出台救市政策”,显然在纠正一些地方政府调控中出现的偏差,盲目托市,也是违背调控的初衷。北京科技大学教授赵晓在接受媒体采访时说,政府出台一系列楼市调控政策,实际上并不是在救开发商,而是在救整体经济。

  楼价,上行还是下行?

  立即上涨可能不大

  尽管官方已经释出明确信号,要求开发商合理定价,降价促销。很多业内人士认为,官方的愿望是好的,但商品房价格是一个市场博弈的过程,一是开发商不一定肯降价,另一方面降价也不代表老百姓一定会买。那么,2009年市场博弈的最终结果是导致房价上行还是下行呢?

  广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,楼市真正回暖需要几个条件:一是总体经济面好转;二是资产价格有所下降;三是房地产市场供大于求的局面有所改变;四是开发商的开发热情恢复,资金紧张问题得到缓解。从目前来看,以上几个条件2009年都不太可能明显改善,房价很明显还将全面下降。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江同样表示,目前房地产市场还很脆弱,国家4万亿元的拉动内需投资没那么快见效,楼市回暖还有待时日。但他认为,与北京上海等地相比,广东的楼市是相对健康理性的,目前广州、深圳房价都已出现回调。尤其是广州,除了外围番禺、花都、南沙、萝岗四区调整空间还比较大,中心城区楼价波动不会太大。“目前关于广州今年的房价,大致有3种观点。第一种认为会跌到6000元左右;第二种认为会回落到7000—8000元;我的观点是,下调不会很大,大致会在9000元左右波动,比去年9300的均价下降300元左右。”

  深圳市房地产研究中心副主任、深圳市房协副会长王锋认为,深圳楼市在经过1年半时间的调整后,目前交易量比较正常,已经开始由调整期步入稳定发展期。稳定发展期也是一个价格稳定期。经过调整,深圳房价已经从1.7万的高位回落到1万—1.1万元每平米的价位,90平米以下的户型甚至已经回落到万元以下。“从交易量来看,目前深圳的交易量大约在每月80万平方米左右,我认为只要交易量能保持在60平方米,就足以支撑深圳万元左右的楼价。”他表示,深圳的经验已经证明,降价就会促进销售,目前国内大多数大城市房价都偏高,接下来必然要降价。“很多房地产企业老总对市场经济的精髓不了解,以为扛住了房价就能进入一个更好的时期。事实上,价格高肯定会抑制需求,对企业来说,资金链的压力也会更大。”

  可以看到,由于支撑房地产牛市的基本面已经发生了变化,居民的信心、财富以及收入等都发生了逆转。赵晓表示,现有的国家救市政策,不会改变房地产的低迷状态,不要指望房价立即上涨甚至大涨。“现有的这些救市手段如果能够防止房价出现恐慌性下跌,已经算得上是很成功了”,因此像减息这样的调控政策还会继续出台。

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