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买方市场的“盛宴”刚刚开始

http://www.jrj.com    2009年01月09日 02:47     新闻晨报
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  □特约撰稿张薇

  2008年的楼市几乎都是在低潮中度过。“观望”、“等待”这些关键词贯穿了整个年度。从年头开始,楼市就少有成交。而从年中时的双方博弈直到下半年以后的部分卖家跳水抛盘,不得不说,2008年的楼市,买家夺回了要价话语权。即使到了10月下旬之后,频有利好政策出台,止住了交易量的不断下滑,买方市场的大势所趋几成定局。和2007年的风光一度不同,2008年的楼市更多的是对市场单边上扬阶段性终结的反思。

  日历:2008年1月-4月

  市场表情:异常平静

  ■镜头回放

  2008年3月底,春节过去已经一个多月了。经纪人林先生在门店有些忐忑不安:前天和下家约了去看房,可是下家却临时有事延后了看房时间。过了年以后,林先生已经被放过多次“鸽子”。而被“放鸽子”的真实原因,其实都是因为买家还犹豫不定,或者根本就放弃了买房的计划。

  3、4月份是楼市传统的“小阳春”。但是,2008年的二手房市场却还是迟迟未从“冬眠”中醒来。在经过了3月份一波极其微弱的回暖之后,市场从4月份开始再度陷入平静。买家和卖家都一致保持着淡定的态度等待后市变化。

  从数据来看,信义房屋2008年1-4月的成交记录显示,2月,由于春节这一影响楼市的传统因素影响了成交量之外,前四个月,市场基本上延续了2007年末的成交态势。这四个月,在不温不火中度过。

  唯一在楼市激起一点浪花的当属万科在元宵节的降价促销。然而,在短期内,万科的促销活动虽然让一手房市场部分开发商跟风,却没有让二手房市场的众多卖家对价格“松口”。根据汉宇地产当时的统计,万科降价后,沪上绝大多数区域房价表现稳定,只有少部分板块的二手房价随之下挫。

  ■楼市热点

  冷门板块“咸鱼翻身”

  在3月份的一小波温柔反弹中,一些较为偏远的板块一反常态地“咸鱼翻身”了。顾村、北九亭、张江、新江湾镇等冷门板块在这拨成交中拥有较为不错的表现。价格相对便宜是这些房源热门的最大原因。此外,轨道交通、房源质量等也是购房者考虑在这些区域买房的重要因素。

  从城内往城外跑的人主要有两类。首先,本地人置换房屋。一些工薪阶层的购房者,为了改善居住条件,会选择从中外环间以小换大在这些区域购买置换房屋,他们多数会选择90-120平方米的两房或者三房。其次,新上海人也会在第一次购房的时候选择这些区域。他们极为看重轨道交通,住处方便上下班是一个重要条件。

  日历:2008年5月-9月

  市场表情:成交萎缩

  ■镜头回放

  房子在中介门店挂牌了一个多月还是乏人问津,老黄有点着急了。由于儿子结婚等着用钱买新房,老黄决定将大华租期刚到的一套公房卖出。可是成交却很难。看房的人本来就少,谈价的时候买家一开口就砍价10%。老黄感觉有些吃不消,向中介公司一问:原来附近一带很多新房都在卖,而且价格卖得比二手房还便宜。如此一来,老黄的房子自然更难卖。

  市场到4月末逐渐陷入观望氛围中,从5月的量缩价稳到9月已经逐步演变为量价齐跌,而到了9月份,二手房成交量更是一度跌入谷底。在这几个月里,二手房市场的买卖尤为艰难。成交不畅,是这几个月中市场的主要特点。

  从7月份开始,随着新房市场降价幅度不断增大,一、二手房价格倒挂的现象开始浮出水面。以普陀内环为例,区域内大体量的楼盘中远两湾城7月份成交最低价仅为17000元/平方米。而此时,周边二手房的价格普遍在20000元/平方米上下。这一现象同样出现在其他存在一定数量新房开盘的区域。二手房市场上,除了少数的卖家急抛愿意降价外,大多数卖家由于资金压力小,交易成本高,不愿意降价售房。有价无市,导致了二手房成交量的一再下挫。

  二手房价格高位僵持的局面一直延续到9月份。从9月份开始,卖家接受了只有低价盘才相对好卖的事实,二手房市场的价格开始有了较为明显的下行趋势。

  ■楼市热点

  小户型买卖挑起大梁

  买卖双方陷入了“持久战”。在这个时段中,几乎所有的房源都遭遇了成交不畅的尴尬。从整体市场来看,成交大多集中在小户型房源。

  以联洋板块为例,在2008年5月份,区域小户型与大户型的需求客户比例为7:3,在此之前这是非常罕见的。同样的情况也出现在了静安寺板块,总价在200万元左右80-90平方米房龄在10年内的两房房源很受欢迎。由于业主对手中盘源看好,因此一时之间该类房源的价格较其他房源相比更加坚挺。

  此外,老公房的小户型房源也在弱市中表现颇佳。在成交量最为低迷的时候,老公房的成交量甚至能够达到整体成交量的半壁江山。

  市场表情:恢复暖意

  ■镜头回放

  10月22日早上,施先生照例在地铁站买了一份报纸翻看。一条消息映入眼帘:楼市出新政了。施先生心念一动:自己在一年前就筹划着要买房子,却因为种种原因一直在拖延着。而新政的出台,是不是意味着买房的时机到了?施先生当即打了一个电话到中介门店,询问新政的具体实施情况,以及自己可能的受惠幅度。

  10月22日,利好政策终于千呼万唤始出来,令市场为之一振。随着后续相继出台的一系列政策,使得从10月下旬开始,市场信心逐步重新建立,成交情况逐步回升。信义房屋的数据统计显示,至2008年12月末,成交量已经回升至将近2008年6月份的水平。

  2008下半年的政策对自住型购房者相当鼓励。不论是首次置业的购房者还是改善型的购房者都能够享受到税费、利率等方面不同幅度的优惠。

  同时,卖家的态度也开始变化。首先,税费征收比例的调整也使得多数房源变相下调了5%-10%的价格。其次,很多房龄较短的次新房开始投入市场,其中还有部分房龄在2年以下的房源。这些原因促使二手房市场在年前开始有了回暖的趋势。

  ■楼市热点

  改善型购房者乘势而动

  由于“买”、“卖”都能得利,更多搭乘新政“顺风车”的是改善型的购房者。

  新政多项税费的减免期限是在2009年12月31日之内。很多人把改善计划提前到这段时间内以节省成本。他们的置换目标都聚集在热门地段的次新房,成交价格均低于市场报价的10%-15%左右。

  这一情况直到12月份还在延续。合富置业统计表明,中心城区杨浦内环板块、卢湾新天地两个板块成交量保持活跃;外围区域宝山大华、闵行七宝等,也由于日益成熟的配套设施和交通优势,正逐渐成为改善型需求的首选。

  


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