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欠债的学问

http://www.jrj.com    2009年01月01日 15:54     中国经营报
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  作者:张明

  “这年头欠债的是大爷,要债的是孙子。”刘杰在电话那头咆哮着。刘是贵州一家建筑商的负责人。在2007年年底,他幸福地接下了几个楼盘的大工程,但一年之后项目竣工,他却发现事实是残酷的。

  追讨几千万工程款的任务像一块大石压在刘杰心头。与此同时,陈红(化名)也在承受着巨大的心理压力。她是重庆一家中型房地产开发企业的财务经理。土地出让金、银行贷款、信贷利息、农民工工资、工程款项、管理费用结算、员工工资和奖金等等问题正在折磨着她。

  面对2008年12月下旬银行的利息结算催款和2009年1月的工程款支付高潮,开发商如同“年关”里的“杨白劳”,正把欠债当成学问来做。

  拖字诀

  工程款项处于房地产业资金体系的下端,涉及材料商和数十万农民工,因而每年“年关”,这都是开发商最为揪心的部分,2008年的情况尤其悲观。

  刘杰为记者做了一个大概的估算:如果将设计、工程以及钢材、水泥、木材等悉数算进来,这部分成本将占到地产商开发成本的60%以上。实际上,“多角清算”从房地产市场遇冷之后就开始了,现在只是到了高峰期。

  “通常来说,项目封顶交付时,可以收回80%的工程回款,开发商销售后再收回15%,5%质保金将在两年之内付清。”刘杰告诉记者,但现在很多项目封顶后,连80%的工程回款都难以收上来。

  被拖着的还有土地款。来自广州、重庆、武汉等土地部门的信息显示,众多知名房地产企业在2007年的购地记录上,“应付款”一项依然数目庞大。大大小小的房地产企业如今手头都很紧,首先被拖欠的就是土地款和广告费。四川一家房地产开发企业土地研究部人士告诉记者,拖欠土地款,可以和政府周旋;拖欠广告费,对方就只有“干瞪眼”。为了讨债,广告公司甚至在媒体上刊登催收广告款的通知以示威。但“黄世仁”们的示威之举,并未引来“杨白劳”们的低声下气。

  挡字诀

  “近期要钱的一拨接一拨,我的嗓子都哑了。”陈红告诉记者,面对年底的结算和其他事宜,公司天天晚上开会讨论。事实上,她所在的公司2008年应付账款不到5个亿,2008年的销售回款也在5亿元左右,但考虑到2009年的“开支”,还得在应付款上做点儿文章。

  对于各种应付款,陈红他们讨论出一个优先顺序:银行的利息要首先支付,以保持密切的关系和“授信资格”;接下来是民工工资,需要直接发给工头,而不是由工程方转发。“这是有技巧的,以免民工拿不到钱而引起社会问题。”

  重视工钱的还有SOHO(中国)董事长潘石屹。老潘对他的施工单位说:“无论你们的资金多么紧张,也不要少了这份儿付给农民工的工钱。未雨绸缪,早做准备。如果确有困难,请你们及时与我们的项目经理联系,我们公司可以先预付一部分款项。”

  地产商应对楼市低迷所做的管理调整,现在也成了应付债务的“挡箭牌”。

  一位国内一线房地产企业的项目总监告诉记者,“为节约成本,我们的项目公司被削权,各种费用只能到总公司去要,而一到了总公司,流程就长了,有的还要董事会决定。”这样一来,付账的日期也被顺理成章地延后,“这样便于开发商掌控付款节奏”。

  这位总监告诉记者,政府的救市政策,还是对开发商起到了相当的作用的。“往年城建税、土地增值税、企业所得税、营业税一个都不能少,2008年在政策许可下,各种税总计能减少约50%。”

  闯字诀

  美国全球竞争力研究院院长黄力泓认为,在目前地方政府有所救助的情况下,开发商应尽量多地把房子卖出去,政府收上应收的钱,才有更多的力气进行“扶持”,一旦政策利好出尽,“大家都不好过”。

  在他看来,地产商还需要过“三关”。“年关”只是地产商在金融危机下的第一关;第二关是在2009年全年的低迷预期中如何做;按照规律,经济危机会带来长时间的“购买力”不足,如何应对,这是第三关。

  记者得知,几家四川房地产企业的负责人近期结伴前往美国考察。他们深知在楼市的困局中,“躲得过初一躲不过十五”,美国同行如何执行在低迷期的销售策略,是很值得学习和借鉴的。此番取经,是为2009年的项目开工早作打算,“毕竟2007年拿的高价地,再怎么拖2009年也该开工了。”

  “中国的房地产业欠债太多,不仅是资金上的,在开发结构和管理结构上也有很多欠债,2009年才是集中还账的时候。”前去美国考察的一位开发商告诉记者,2009年进入全方位调整后,才是中国房地产业为自己“还债”的开始。


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