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南京国际金融中心曲高和寡 招商地产转手净赚5亿

http://www.jrj.com    2008年12月25日 00:33     21世纪经济报道
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  特约记者 杨井鑫 北京报道

  招商地产000024行情,爱股,主力动向)心中的石头落下。

  12月23日,公司董秘刘宁透露,招商地产已收到转让南京国际金融中心项目的首期货款,正式确认该项目成交。同时,这将增厚公司2008年净利润近5亿元。

  然而,投资者对这笔大买卖仍心存不解——公司为何急于脱手南京国际金融中心?该出租型写字楼半年来运营到底如何呢?

  套现确保销售计划

  招商地产脱手该项目的确让公司业绩更上层楼。三季报显示,公司1-9月净利润38865万元,每股收益0.345元。而南京国际金融中心套现所赚的5亿元,远远超过前9个月净利,预计超过全年利润的1/3。

  刘宁承认,南京国际金融中心的转让对公司具有战略意义,带来了可观现金流。

  “虽然招商地产与ARA(一家新加坡经营房地产投资的基金管理公司)管理的ADF公司签署协议,确定了16.25亿元的出售价,但最终能否成功交易仍存变数。今次收到货款对其是利好,毕竟确定5亿的收益不是小数目。”广发证券分析师花长颈告诉记者,打包销售缩短了该项目资金回款时间,并减轻现金流压力。宏观经济不好、房地产行业疲软的背景下,这是提升公司业绩的好选择。

  今年初,招商地产曾提出销售破百亿的计划,但行业不景气,年中调低至80亿元。而南京国际金融中心项目转让收入确认后,今年公司才有望实现目标销售收入80亿元。

  现金流紧张?

  “办公楼出租绝对赚钱,新加坡公司看中的也是总部经济在南京的发展‘钱景’,但招商地产把南京国际金融中心整体‘打包’转让给新加坡公司,充分暴露其现金流紧张,所以索性卖掉,获得现金全身而退,毕竟招租是漫长的过程。”业内某人士向记者表示,招商地产转让南京国际金融中心可能是现金流压力较大所致,转让属无奈之举。“项目好,为什么急着转让呢?获得持续的租金不更好?”

  刘宁表示,招商地产从未被现金流困扰过。增发募资59.4亿元,令公司资产负债结构得到进一步优化,负债率已由67%降至56%。“增发后,几大国有银行均主动接触我们,表示能扩大授信额度。一直以来,招商集团和大股东对招商地产都鼎力支持,各大银行都希望招商地产贷款。招商地产怎会现金流紧张呢?”

  刘表示,转让南京国际金融中心,只是为了实现销售目标,衡量各方利益决定的。

  “现在招商地产肯定已无现金压力,出售南京国际金融中心可能也有考虑现金流因素,毕竟16亿多的现金要比招租来得快!”花长颈说。

  烫手山芋?

  “事实上,南京国际金融中心整体转让确实有无奈。新街口寸土寸金,而南京国际金融中心一直在概念上号称将比南京现有的甲级写字楼标准更高,是该地段中最高档的写字楼,起租门槛可想而知。”南京某房地产调研机构相关人士表示,高起租门槛导致招租一直比较冷清,最终令招商地产脱手该项目。

  “此前我亲自去过那里(南京国际金融中心)三次。招租半年有余,但进驻企业屈指可数。从电梯口门牌看,仅东风悦达起亚和另一家外资企业进驻规模较大。从写字楼内部结构看,每间办公室都显得很大气,占地约200平方米,不是大公司根本不可能落脚于此。”该人士说。

  他告诉记者,经过与楼盘内企业员工交流得知,南京国际金融中心的出租费用要高过该区域平均租赁费用的1/3,况且少于600平方米不出租,“是名副其实的新街口第一楼”。

  记者从网上查得该楼盘的出租起价,4月份是每平方米每天5元,从8月份开始已涨到6元,高于上海出租价。按照600平方米的基本出租条件,进驻该楼盘的最低门槛约每月10.8万元(不包括物业费用等)。

  “写字楼出租原本非常赚钱,但这个楼盘过于高档,门槛太高,加上招商地产不愿意降低身价,导致没有大规模出租。其实地产行业人士比较看好该楼盘。”该人士告诉记者,招商地产的选择绝对明智,目前,房地产不景气和公司出租的门槛过高,及出租率不高的情况下,确实不如“打包”脱手。

  “新加坡的新主人明年上半年可能就入驻,到时看他们怎么运作就知道值不值得花十几亿买了。”该人士表示,新加坡ADF公司收购前肯定调查过,可能早有“脱困”之术,不可能贸然拿出重金“打水漂”。

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