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地产商资金风险系于明年销售

http://www.jrj.com    2008年12月19日 01:20     21世纪经济报道
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  本报记者 徐广蓉 深圳报道

  多少开发商能够平稳度过年关?

  “像招保万金(招商地产000024行情,爱股,主力动向、保利、万科、金地)这样银行重点关注的企业,应该都没有资金的问题,”金地集团600383行情,爱股,主力动向总裁张华纲透露,目前银行没有催促开发商结清短期银行贷款,并且希望品牌开发商能够继续贷款。

  “品牌越大的企业在贷款上也越会倾斜,”中国银行601988行情,爱股,主力动向的一位管理人员表示,“银行也尽力保证这样的企业的资金。”

  开发贷款未有放松

  “银行仍然有大量的头寸,但是贷款的门槛却是越来越严,”某商业银行有关人士透露,目前深圳某银行就有上百亿元的贷款需要在今年内贷出,同时亦有上百亿的企业贷款不再续贷。

  但是银行的钱总是要贷出去才能收益,所以寻找好项目成为当务之急。该银行表示对开发贷款仍然持谨慎态度,与国家宏观政策和投资方向一致的基建类贷款则较为宽松。“开发贷和项目挂钩,除了四证齐全的要求外,最好是地段优良的项目,”银行的态度仍然是担心明年项目销售的问题,在项目选择上以单个项目的销售预期为考量。

  上述中国银行管理人员表示,明年新增贷款仍然有109亿,房地产贷款规模较2006、2007年萎缩了不少。对开发贷款的投向并没有太大变化,“民营企业一直审核比较严格,明年可能更为严格。但对品牌企业越大越没事,银行也尽量保证这样的企业资金需求,”他透露,现在很多品牌开发商的贷款都直接做了展期,这些开发商在中行没有太大的短期还款压力。

  开发商财务风险初露

  银行的贷款仍然是开发商重要的资金来源。

  招商地产董秘刘宁表示,招商地产增发成功后,调低了企业的资产负债率,银行也给予了招商地产更多的贷款优惠,企业本身也可以争取到更多的资金。就其今年的融资结构来分析,招商地产通过招商局大股东的优势获得了将近10亿元的借款,本身拥有的租赁物业的变现也令其有较大的腾挪空间。

  张华纲表示,由于上市公司在年初已经列入计划,并且万科金地等公司也纷纷顺应目前的市场,将今年的投资规模进行了调减,所以在开发费用方面并没有太大的压力。“今年业绩保持增长应该没有问题。”张华纲表示。明年是否仍然会调减开发规模视市场情况而定。

  国泰君安地产研究员孙建平分析认为,“如果企业维持现在的开发情况,招保万金的资金暂时不会出现问题。”

  虽然2008年地产公司财务尚未出显明显的危机,但是在市场环境恶化的情况下,地产公司财务风险已经初显。

  根据wind资讯的统计,房地产上市公司三季度的存货同比增加了76.53%之多,而现金及现金等价物却萎缩了32%,资金压力严重。在负债率方面,三季度的平均值比中报低12个点左右,而比去年同期要低8个百分点。这说明地产公司普遍地在收缩战线,回笼资金,归还欠款。

  债务风险已在财务报告中体现。“招保万金”的财务格局出现了不同程度的压力。截至2008年9月底,万科各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元,低于公司所持有的货币资金,显示其今年内的短期偿债问题不大。

  保利地产600048行情,爱股,主力动向的财务也不甚乐观,第三季度公司短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债增加54亿元;前三季度经营活动产生的现金流量净额为-81亿元,同比下降超过61%。

  金地集团三季度业报显示,公司账面货币资金80.2亿,短期负债和一年内到期负债合计62.5亿,2008年虽然能够顺利度过,但长期负债和应付债券94.2亿,资产负债率76.3%。从公司的现金和有息负债的匹配以及资产负债率来看,仍存在较大的资金压力。2007年公司拿地的总体成本较高,平均楼面地价达到3200元/平方米。据测算,2007年购入的土地占到公司项目储备权益建筑面积的比重达48%,如果房价在未来进一步下跌,公司或将面临计提更多减值准备的风险,给公司利润带来较大的压力。

  2009年销售大考

  中金公司地产研究员白宏炜对房地产企业资金进行了压力测算,假设地产公司不增加新的土地储备,未来两年没有融资(包括发债发股),未来两年没有银行新增贷款,且还掉所有到期负债的比较极端情况,结果表明地产公司压力最大的时期是2009年,而2010年大部分公司负债情况会有明显改善;按照目前的销售速度,2009年近一半的公司如不融资和新增贷款则会破产。

  根据白宏炜所做的测算,按照现在的销售速度,2009年除招保万金外,中海地产、金融街000402行情,爱股,主力动向华发股份600325行情,爱股,主力动向亿城股份000616行情,爱股,主力动向栖霞建设600533行情,爱股,主力动向中华企业600675行情,爱股,主力动向、富力地产、首创置业、碧桂园等18家大型上市公司2009年的财务测算皆为现金短缺,万科2008年的销售收入为612亿元,2009年,这个数据将下滑至398亿元,而2009年流出的现金为449亿元,缺口为51亿元;保利地产2008年销售收入为298亿元,支出309亿元,当年便产生11亿元的现金缺口,2009年这个缺口放大为23亿元;招商地产和金地集团在2009年的缺口都为55亿元。

  模拟的净负债率,2008年末超过40%的有14家,而这一比率是房地产“财务纪律”安全管理所遵行的“铁律”,万科也以此为基础,制定了自己60%的资产负债率原则,除万科、金融街、亿城股份以及碧桂园能够保持2008-2010年在安全负债范围以内外,其他企业皆无法达到标准。受评估的18家企业中,富力地产以111%高居榜首,而保利地产也达到83%,栖霞建设为87%,绿城中国为74%。

  这一状况将在2010年得到改善。9家企业将回到安全线下渡过难关。

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