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逆势反攻的开发新兵

http://www.jrj.com    2008年12月06日 23:40     中国经营报
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  作者:李乐

  主动挺进

  行业转换:

  从经营批发城到买地建酒店

  主要动因:

  有人专门测算过,批发市场的利润率基本上稳定在下滑区间,以前利润在10%,现在随着成本的提高,而且新开批发市场需要租金的优惠期,利润率能稳定在8%就不错了。房地产,平均利润率在12%左右。

  遭遇障碍:

  这样的抄底,是开始还是结束,现在还很难说。

  孙德享几乎对北京一无所知,但他现在开始学着看北京地图,并且经常到菜户营一带转转,因为那里可能成为决定他未来财富命运的区域。过去,他是一家浙江批发城的老板,目前,他或许就要变成酒店的开发商和经营者了。

  现在,他正打算买下北京菜户营一块土地,规划建筑面积3万平方米的酒店式公寓,这块土地已经倒手三次,到了他手中终于变成了一个实业。不过,他并不是第一个吃螃蟹的人,他的老乡也正在利用这个现金为王的经济危机时代完成自己的身份和产业结构的升级。

  无知者无畏

  在来北京之前,孙德享并不认识什么开发商,但他的逻辑是,如果他是开发商,他就不敢在这时候去买地了。但现在,他的账户上存着将近3亿元人民币的现金,为的是在北京西南二环的菜户营买下一块土地,这块地报价1.8亿元,他最终要付出的,大概是1.7亿元人民币。

  “地段还行吧,开车15分钟就到复兴门了。”孙德享告诉记者。他找到这块地是通过中间人的介绍,在此之前,这块地历经三手,到最后一手的时候“平静”的时间最长,已经安静了两年之久。

  记者了解到,这块土地规划建筑面积5 万平方米,立项为酒店式公寓。2006年时,这块地的身价最高,竟然高达近4亿元人民币。彼时,有几家开发商试图买下这块土地上项目公司的全部股权,但是,由于土地价格当时越发高企,土地方的心态十分“优越”,他相信,早晚可以卖出更高的价钱。

  这块土地的中间人告诉记者,这家土地方已经接触了4~5家开发企业了,但最终都没有结果。到了2007年末,房地产市场大势开始逆转向下,房地产企业基本上收紧了拿地的步伐,那时,土地方已经不是坐等买家上门,而是开始主动寻求买家,而且多次降价,最终降到1.8亿元左右,但还是没有开发企业愿意接盘。

  “1.8亿元基本上已经是底线了,因为原来的地上有拆迁,土地方支付的成本大概也就这么多了,但接触的开发商还是不愿意买,好几个买家都跟我们说,价格上挺合适了,但主要是拿不准未来市场情况怎么样,所以不敢出手接盘。”他对记者说。

  正当这时,孙德享的一个朋友认识了这位卖地的中间人,孙德享提出,能不能再便宜1000万元,土地方由于多次卖地未果,最终只能接受这个价格。“基本上已经没有利润了。”他说,但孙德享很满意,“我要的就是这个结果。”

  要身份要升级

  “批发市场再怎么大,也就是靠规模,挣的是辛苦钱,我想再挣点儿高利润的钱,房地产我觉得不错,相对比较简单。”孙德享说,曾经有海外的私人银行提出做香港的股价对赌产品,两个月获利就可以实现20%,但是孙德享觉得风险太大,所以最终还是放弃。

  他说的风险是他的一位朋友的亲身经历,他的朋友身价超过20亿元,在一家香港私人银行的游说下,他购买了香港一只红筹股票的对赌产品,合约很简单,周期一个月,如果对赌股价的股票一个月内涨幅达到10%,合约的购买者可以及时套现,如果未能达到10%,则必须以两倍股价向香港投行买回相应规模的股票。

  在孙德享看来,这就是一场赌博游戏。他的这位朋友最终浮亏高达2亿多港元,这让孙德淳感到十分不靠谱。他谢绝了投行三番五次的游说——赌博的东西,孙德享向来不想参与。

  “但当时也面临一个问题,每年租金的现金到账将近5个亿,批发市场这个活儿,我不太想继续扩大规模了,因为整个经济形势不太好,上下游的产业链都不太好,所以以后应该受到影响,也有风险,所以我准备转型一下试试。”孙德享向记者分析道。

  他曾经让自己的财务部门专门测算过,批发市场的利润率基本上稳定在下滑区间,以前利润在10%,现在随着成本的提高,而且新开批发市场需要租金的优惠期,所以后来,规模虽然扩张上去了,但利润率能稳定在8%就不错了。

  “规模扩张得越大,利润率下降造成的损失也就越大。”孙德享告诉记者他为什么要转到房地产,“我找人算过了,整个项目做下来,平均利润率在12%左右,当然,这个利润率开发商是不愿意做的,但我觉得还可以。”他说。

  该抄底就抄底

  房子抄底的时候还没到,但土地抄底的时候,孙德享自己认为至少接近了,所以他没有像其他温州的有钱人一样开始团购房子,而是抄底土地,自己当起开发商。

  “我2005年的时候就动过那个念头,但是,当时北京的土地方都太嚣张了,连还价的空间都不给,而且这个不买还有另一个等着,买都买不到,所以不得不放弃了。”孙德享告诉记者。

  记者了解到,2005年,孙德享曾在北京东四环一线与三个土地方接触洽谈,但是因土地方不肯让价而最终作罢,此后,他得知这几块土地的最终成交者都是按照土地方开出的价码成交,孙德享认为这不是生意。

  “现在我觉得是底,不是说价格的底,而是说一个谈判议价的地位,现在可以谈价格了。”这是孙德享最在意的,“一开始,土地方也不愿意让价格,但毕竟不是2006年了,现在卖地的心态要变一变了。”孙说,也正是因为此,他最终砍掉了1000万元,他觉得这令他觉得“底”到了。

  现在,他的4~5个朋友也在北京找地,转型做开发商了。当然,这样的抄底是开始还是结束,现在还很难说。


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