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中铁二局三卖房产:新主业被迫瘦身

http://www.jrj.com    2008年12月06日 13:55     东方早报理财一周
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  东方早报理财一周报记者/柯智华

  山东中铁瑞城镇建设有限公司(以下简称“山东城镇”)最终成为了中铁二局(600528.SH)近一年来放弃的第三家房产公司。

  11月29日,中铁二局发布公报称,为了控制风险,中铁二局将所持的山东城镇98.33%的股权和公司全资子公司中铁瑞城置业有限公司(以下简称“中铁瑞城”)所持有的山东城镇1.67%的股权,全部转让给山东明瑞房地产开发有限公司。

  有分析人士告诉理财一周报记者,该举措背后的原因很可能是中铁二局在资金链遭遇紧张。同时,该行动也给外界一种感觉:中铁二局是不是放弃了刚刚开始的房产业务。

  对于是否遭遇资金链紧张问题,中铁二局董秘邓爱民未作出正面回答。不过,11月29日的公告还显示,中铁二局将发行15亿的分离债。

  昨晚,中铁二局突发业绩修正公告,称公司第三季度的营业总收入由49.53亿元修改为34.43亿元。

  三次出让房产公司

  实际上,2007年1月份,中铁二局通过定向增发购买了中铁二局集团有限责任公司(以下简称“中铁二局集团”)8家房地产公司以后,就把房地产确定为公司的主营业务之一。

  令外界感到意外的是,在2007年1月份确定房地产作为另一主营业务之后,中铁二局却踏上了出让房地产公司股权的道路。

  2007年1月份,中铁二局通过定向增发,收购了中铁二局集团和其他股东持有的8家房地产开发公司股权。分别是山东城镇、成都华信大足房地产开发有限公司、中铁二局集团房地产开发有限公司、成都中铁二局宏源地产综合开发有限公司、北京高盛房地产开发有限公司(以下简称“高盛房产”)、达县翠屏山房地产综合开发有限公司、中铁二局贵州锦隆房地产开发有限公司、成都中铁锦华置业有限公司。

  公告还称,实施上述非公开发行后,公司的主营业务将由“一业为主”转变为“工程施工和房地产业务并重”,由单一的建筑工程施工业务向“以建筑工程施工业务为核心,建筑工程施工和房地产业务并重”转变,即以建筑施工业务为经营基础,以房地产业务为利润增长点。

  然而9个月之后,中铁二局便出卖了第一家房产公司。2007年10月,中铁二局以人民币61152万元的价格,将所持高盛房产50%的股权转让给北京兴港房地产有限公司。再过10个月,中铁二局出让了第二家房产公司的股权。2008年8月,中铁二局以总价款人民币6300万元,将持有的成都中铁锦华置业有限公司(以下简称“中铁锦华”)89.2%的股权和中铁二局控股子公司贵州锦隆所持有的中铁锦华4.25%的股权,全部转让给成都华山高校投资管理有限公司。

  2008年11月,中铁二局转让山东城镇股权。上述三种交易都非关联交易。截至目前,当初从中铁二局集团和其他股东处收购的8家房地产公司,只剩下5家。

  值得注意的是,三次转让中,仅仅只有该次转让是亏损的。11月29日公告显示,转让山东城镇双方协商的价格为16833万元。2005年,山东城镇成立时的注册资本为3000万元,2007年中铁二局增资1.5亿元,山东城镇的注册资本因此也变更为1.8亿元。中铁二局预计亏损1167万元。

  相比较而言,第一次以61152万元转让的高盛房产,获取的成本仅仅为35260万元,也就是说“该次交易可实现税前转让收益人民币25892万元,投资回报率达74%”;对于第二次转让,公告认为:中铁二局和贵州锦隆取得相关股权分别只用了2098万元、214.91万元。因此,转让使中铁二局实现税前转让收益5303.46万元(其中,中铁二局为5068.82万元,贵州锦隆为234.64万元),累计实现收益4102万元(其中,中铁二局3920万元,贵州锦隆182万元)。

  “(转让价格)这很正常,现在的房地产市场和当时相比,不可同日而语。”长期研究中铁二局的群益证券分析师顾佳浩说。

  另外,根据评估截止日的财务显示,截至2007年6月30日,高盛房产总资产为272488.86万元,净资产为59057.56万元,净利润为27701.93万元。中铁锦华截至2008年3月31日的总资产为42267.04万元,净资产为1596.51万元,净利润为530.2万元。山东城镇截至2008年9月30日的总资产为17501.54万元,净资产为16144.98万元,净利润为负1855.02万元。

  “房子建了卖不出”

  房地产的火热在2007年达到了近几年的一个顶峰。不同城市里,天价地王的诞生和房价的不断加速上涨就是一个很好的例证。然而,2007年下半年风云突变——该年9月份,人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,自此房地产开始向下,2008年房地产的日子更是举步维艰。在这样的背景下,中铁二局的行为很容易让人理解为放弃房地产业务的发展。

  “不存在(放弃房地产业务),我们是有进有退。”中铁二局董事会秘书邓爱民对理财一周报记者说。但是对于在哪里“进”,哪里“退”,他并没有做进一步说明。

  “房地产是我们的主业,我们不会收缩,但是我们要根据形势来判断。”中铁二局董事会秘书邓爱民说。

  至于为什么转让房地产公司,中铁二局办公室工作人员解释说,高盛房产的转让有利于中铁二局控制投资风险获取稳定的投资收益;中铁锦华则由于规模小、没有更多的土地储备,且属于合资设立的公司,因此通过转让可以实现人力资源和财务资源占用的提前释放,而本次转让则是为了避免更大的亏损。

  “但最初确定房地产作为公司主营业务时,肯定没想到现在的情形。”海通证券某分析师说,“市场环境的改变,再加上地震的影响,也许因此,中铁二局才转让上述股权。”而中铁二局的内部人士亦向理财一周报记者透露,“房子建了卖不出去。”

  理财一周报记者通过查阅相关资料还发现,实际上,在土地储备上,中铁二局今年以来是有增无减的。截至2008年6月30日,中铁二局房地产现有土地储备2466.5亩,其中上半年新增694.4亩。此外,该土地储备绝大部分集中在成都市区或者成都郊县。

  招商证券分析师王小勇则指出,公司土地储备费用占到了公司经营收入的9.34%,在房地产景气下滑之势未减的情况下,占比偏大。公司上半年经营活动现金净流出11.51亿元,其中,房地产板块现金净流出14.64亿元的主要原因即是公司为了做强做大房地产业务,加快了土地一级开发和二级土地储备。

  现金紧张的问题,其实,中铁二局在今年8月份中铁锦华的股权转让公告里就有表示:“本次股权转让获得的资金主要用于弥补公司流动资金。”而山东城镇的转让公告再次出现了相同的表述。公司第三季报显示,公司在1-9月份,经营活动产生的现金流量净额为-5.82亿元,比去年同期降288%。此外,11月29日的公告还表示,将发行15亿元的分离债。

  房地产本身就是一个对资金需求很大的行业。海通证券上述分析师认为,处理上述房地产公司对缓解公司的资金压力是个好消息。

  “订单多

  不等于盈利好”

  日前,在公司大订单的刺激之下,公司股价大幅度地上涨。从10月31日的5.61元启动,11月17日最终报收于9.99元。短短11个交易日上涨了78.1%。

  与此同时,截至2008年10月29日,公司累计中标工程总金额338.98亿元(其中铁路工程中标193.84亿元),为2008年度计划承揽工程项目总额179亿元的189.37%,为2007年度承揽工程项目总额193.18亿元的175.47%。

  但是相关分析师指出,尽管在扩大内需加大基建投资的大环境下,获得了大量订单,但是公司的盈利能力并未得到保证。“订单多并不等于公司盈利就好。”

  以2007年年报为例。公司完成主营业务收入180.67亿元,同比增长29.15%;实现净利润3.8亿元,但是,在3.8亿利润中,其中有2.73亿元一次性出售高盛房产股权的属于投资收益(占据了利润总额的62%)。也就是说,除掉上述投资收入,公司正常的利润仅有1.07亿元。

  从公司的业务收入构成来说,公司施工的铁路工程完成营业收入41.12亿元,占比22.76%;公路、工业、能源、民用等工程施工完成营业收入104.77亿元,占比57.99%;房地产业务收入4.66亿元,仅仅占总收入的2.57%;公司物资销售以及其他非施工收入为30.12亿元,占比24.39%。值得注意的是,总收入2.57%的房地产业务2007年度的毛利达到1.41亿元,占公司总毛利的11%。

  王小勇指出,近两年来,铁路施工业务毛利率和中国中铁、中国铁建相比偏低,一直维持在5%左右的水平。其原因在于,其一,公司目前的铁路业务绝大部分来自母公司中国中铁以及其下属子公司的分包业务;其二,公司目前的铁路尤其是高铁这一块承包能力有所下降,导致公司必须依靠母公司分包业务维持其铁路基建业务。

  显然,房地产不景气的情况下,仅靠铁路订单以此获得业绩的大幅度增长不是一件容易的事情。

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