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苏宁环球:大盘开发面临新考验

http://www.jrj.com    2008年11月28日 20:43     投资者报
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  投资者报(记者赖洪平)“保障房的建设对公司开发的楼盘影响并不大,公司也不会通过降价的方式来应对保障房带来的市场的压力。”苏宁环球000718行情,爱股,主力动向证券事务代表邱洪涛说,公司针对保障房政策做了充分的研究,公司开发的产品与保障房目标消费人群存在巨大的差别。

  面对国家大规模建设保障房带来得压力,苏宁环球拟通过产品定位的升级、品牌的发展来应对。

  11月26日,苏宁环球(000718.SZ)公布了定向增发方案,苏宁环球通过两次定向增发筹集资金,缓解了公司的资金压力。

  从低端向高端发展

  目前,苏宁环球是以大盘开发为主,价格处于所在地区低于比较低的区间,而且苏宁环球60%的开发量处于南京长江以北的浦口区。产品主要针对4种人群:苏北地区想要在省城买房的;刚毕业的大学生;南京市区想要改善居住环境的老人;投资者。

  邱洪涛认为,由于交通问题制约了浦口区的发展,但是南京过江交通问题的解决是迟早的问题,因此楼盘的升值预期很大,在这样的情况下,投资者的进入成为公司的一个很大消费对象,这和保障房的消费对象存在巨大的差别。

  “保障房推向市场还有一段时间,苏宁环球的产品也逐步的从低端向中高端发展,如果两者之间时间差足够的话,对苏宁环球不会带来实质性影响。但是苏宁环球要选择合适的市场切入点,不能贸然进入中高端市场。”国信证券地产分析师认为,苏宁环球大片开发模式,公司在拿地的时候就与当地政府有充分沟通,有充分的市场风险考虑,在苏宁环球周围不会有保障房开发项目。

  但是,中信建投分析师张朝晖则认为,保障房的建设对苏宁环球是一个重大的不利影响,公司低端的产品定位与保障房市场的重合度很大,因此苏宁环球大盘开发低端楼盘的策略面临巨大的考验,而如果苏宁环球进入中高端市场的话其品牌的支撑又不够。

  从低端向高端发展成为苏宁环球面对保障房发展的一个应对策略。目前,苏宁环球在北京、上海这样的一线中心城市已经开始了中高端商品房的开发。在品牌方面,苏宁环球也开始行动了。据邱洪涛介绍,从去年开始公司就聘请了国内著名的品牌顾问公司对公司的品牌进行一个长期的规划。

  坚持大盘模式

  “由于是大盘开发,具体楼盘不同层次产品的比例可能会有所改变,但是苏宁环球大盘开发的模式不会变。”邱洪涛说。

  大盘开发的模式是苏宁环球多年来一直坚持的开发模式,形成了自己的地产开发模式和核心竞争力。

  苏宁环球的第一个大盘项目是南京天润城,该楼盘位于南京江北蒲口区,占地近4300亩,公司持有95%的权益,由于拿地早土地等开发成本较低,而销售价格却不断攀升,从初期的每平方米不到3000元到每平方米五六千元,公司获得较高的利润率。南京“天润城”也是目前华东地区最大的普通住宅开发项目之一,自2005年推出以来,连续成为南京市销售面积、销售套数冠军。

  南京天润城的成功坚定了苏宁环球的开发理念,既坚持集中主要资源优势开发长三角和环渤海的二、三线城市,且选择在具有升值潜力的地块,走拿低价地、大盘开发的模式。通过增发进入苏宁环球的南京威尼斯水城项目也是个大盘项目,其占地达4000多亩。

  苏宁环球还把其成功的理念和经验复制在吉林天润城项目上,计划将其打造成南京天润城的升华版,即吉林天润城。

  苏宁环球之所以选择大盘开发模式一个重要原因在于地价低廉。日前,苏宁环球拥有土地储备占地将达到1.5万亩,规划建设1500万平方米。

  根据近几年大股东注入的资产及公司正在开发和储备的土地资源看,苏宁环球的土地储备增长惊人,而且价格非常低廉:“南京天润城”的土地价格每亩不到45万元,占地4300亩;“南京天华硅谷”每亩60万元,占地492亩;吉林天润城每亩28万元,占地5900亩;上海青浦淀山湖边700亩占地,每亩约87万元;威尼斯水城项目每亩只有15万元的价格,占地高达4500亩。

  截至2008年6月30日,包括吉林天润城一期项目在内,公司拥有土地储备建筑面积750万平方米以上,分布在南京、无锡、上海和吉林等地,足以满足公司3年以上开发需求。据介绍,苏宁环球的目标是争取未来两三年完成年开发面积250万平方米、年销售收入要达到120亿元以上。

  由于苏宁环球在土地储备及开发规划、开发区域以及发展速度,其业绩超过很多地产一线公司。公司的主营业务利润率2006年、2007年分别是15.3%、29.3%;2006年、2007年净利润增长率分别达到364%和207%,盈利能力也远高于许多地产公司。

  对于苏宁环球的未来增长,很多证券公司研究报告都很看好。国信证券之前一份研究报告预测,苏宁环球2008年预计收入比2007年增长2倍以上,2009~2010年平均增幅70%,公司未来三年将保持高速的增长。

  “由于国内地产整体市场的低迷,苏宁环球的销售也肯定受到影响,因此对于公司未来业绩的预测现在进行了调低,但是未来几年苏宁环球的发展速度仍将高于地产公司的平均水平。”国信证券地产分析师认为。

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