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万科:9000亿元保障性住房冲击在所难免

http://www.jrj.com    2008年11月28日 20:43     投资者报
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  投资者报(记者周涛)未来3年政府9000亿元对保障性住房的投入,是拉动本轮经济相当重要的组成部分,而对于房地产市场而言无疑是一枚重磅炸弹。基于当前房地产低迷的市场,开发商普遍担心保障性用房的投入将进一步抑制房价,令现有待售、在建楼盘销售更趋低迷。

  与大多数开发商普遍的悲观相比,万科(000002.SZ,证券简称:万科A)的反应显得审慎、积极。万科执行副总裁肖莉表示:“长远来看,住房保障的落实有助于社会和谐,有利于房地产行业的健康发展。短期来看,加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心,这对房地产行业也将起到积极的作用。”

  同时,肖莉认为,保障性住房项目主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。同样作为住房供应的两大组成部分,保障性住房和商品住房之间是分工互补的关系,而不是相互竞争的关系。

  除了对政策持有积极反应之外,万科也希望能在到保障性用房的开发建设中寻找机会。

  肖莉表示:“万科此前也曾主动参与城市低收入家庭住宅项目和限价房项目的建设,积累了一些经验。如果存在合适的项目,万科在兼顾股东利益的情况下,非常愿意参与保障性住宅的开发。”

  尽管万科对9000亿元保障性住宅投入持积极支持的态度,但是,未来随着如此巨额投资的实施,市场供应结构的剧变,将对全行业,包括万科产生不可低估的冲击。

  深圳多家开发商对记者表示,他们相当担心如此巨额的保障性住宅投资计划在短期内进一步加剧购房者的观望情绪,使本已低迷的市场更加低迷,同时,保障性住宅的供应将极大改变国内房地产市场的供应结构,从而大大拉低本已不断走低的房价。

  有开发商表示,即便可以参与到经济适用房的开发中去,但是,由于政府规定经济适用房只能赚取3%的利润,这显然对于习惯了高利润的开发商而言,是一个难以接受的现实。

  一家深圳的开发商表示,政府的政策既定,那么,开发商要寻求更好的生存空间,只有两条路,一是,不断提高运营管理水平,控制成本,使商品房供应价格控制在市场可接受范围内,另外一条路就是走差异化路线,做好、做精中高端产品,将客户群锁定相对富裕阶层。

  而当前,房地产行业面对已出台的保障性住宅巨额投资的政策,清理库存、降低成本成为当务之急。

  对于万科而言,这一方面的压力也不小。截至今年9月底,万科存货874亿元,其中有约337.9亿元的已销售资源尚未竣工结算,有超过340亿元的未销售存货,其中现房库存50.1亿元。也就是说,第四季度、明年,万科也有相当数量的待售楼盘亟待销售。而万科已经是同行业中存货压力相对较小的公司,万科于去年第四季度就开始率先降价促销,销售速度领先于市场上其他公司。

  为此,万科采取的措施是削减开工量,同时不断拉低土地储备成本。万科在今年中报中披露大幅缩减开工、竣工面积,显然是出于对后期迅速、顺利实现销售的担忧。根据今年中报,万科披露其年度开工面积由848万平方米调减至683万平方米,缩减幅度为19%,竣工面积由689万平方米调减至586万平方米,缩减幅度为15%。

  同时,万科也在不断摊低其地价。2006年,万科每平方米地价的平均成本约1860多元。2007年,万科平均地价随房价暴涨至约3580元。今年1~6月,万科新增土地平均成本已降至2155元。

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