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保障房冲击碧桂园低价走量模式

http://www.jrj.com    2008年11月28日 20:41     投资者报
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  投资者报(记者曾郁兰)碧桂园(行情,资讯,评论曾以“低价走量”的发展模式在前几年取得了快速的发展,但现在这一模式正经历巨大的考验。中国政府计划在3年内,投资9000亿元,建设保障性住房,对国有背景的开发商,或许是寒冬中的一根稻草,但是,对民营企业——碧桂园(02007.HK),却不知该喜还是该忧。

  保障房的替代效应

  碧桂园的赚钱之道是,通过在郊区圈地,开发低价大盘,大量和迅速销售,同时控制成本,以获取利润。碧桂园的开发模式注定了其目标客户是数量庞大的工薪阶层,多年来,碧桂园的花园洋房价格在每平方米3000~5000元。

  但是今后3年内,政府将投资建设保障房,覆盖低收入阶层和“夹心层”群体,这部分群体在过去很有可能是碧桂园的潜在客户。现在,他们有了更多的选择。

  3年投资9000亿元建设保障房,供应约700万套保障房。有人甚至认为政府的这一投资行为,很可能导致保障性住房和商品房比例由2:8向7:3发展。

  如此巨大的格局变化,对碧桂园来说,面对的将是销售额被分流、生存空间被挤压。碧桂园“低价走量”的模式,很可能就此行不通。

  事实上,碧桂园早在2008年2月,就意识到保障房的冲击力,一直在争取参与保障房的建设,希望从中分得一杯羹。碧桂园甚至向全国20多个地方政府发函,表示要做保障房。努力之后,在内蒙古满洲里和广东惠东,碧桂园争取到了两个项目。但是,“碧桂园在广东省内,和政府的关系还是不错的,出了省可能就没有人买账了。”碧桂园的内部人士告诉《投资者报》记者。

  但是,申银万国(行情,资讯,评论港股地产分析师Kris Li向《投资者报》记者表示,从5~10年的长期来看,碧桂园反而会受益于保障性住房的持续推进,因为,虽然是民营企业,但是碧桂园作为中低端住宅的大品牌,具备开发大体量社区的实力。如果碧桂园作为大体量中低端住宅的先入者,能凭借其成本控制的经验,获取更多的政府保障房承建订单,那么,承建保障房的收益,将可以对冲保障房对碧桂园中低端商品房的替代压力。

  现在我们拭目以待的是:后续的日子里,碧桂园能拿到多少保障房建设的项目,项目多少,是评估碧桂园受保障房冲击大小的关键。

  此外,碧桂园可以与保障房争一争的还有其社区的环境更加舒适,另外,碧桂园的土地成本低。至2007年底,碧桂园土地储备的平均成本仅约220元/平方米,其土地成本一般维持在平均售价的8%以下,甚至更低。Kris Li认为:“在等值下,碧桂园的产品与保障房有得一拼。政府投9000亿建保障房,虽然会平抑整个商品房市场的价位,但对产品定价本来就不高的碧桂园,负面影响会小很多。”

  更大的麻烦是资金

  事实上,除了保障房的可能冲击,碧桂园现在的麻烦是剪不断,理还乱:股价一泻千里、公司元老持续减持股票、利润受累于“股份掉期”协议。这一切表象下的最大危机则是前两年冲动买地,摊子铺得太大,不料却遇到行业景气的急剧反转,过大的投入终于引发资金困难。

  “短期内,碧桂园不是受制于保障性住房,而是受制于房地产的不景气。国内市场销售普遍不好,建筑成本又上升,偏偏碧桂园的摊子又铺得太大,财务上的压力因之而来。”Kris Li不断强调她对碧桂园财务压力的担忧。碧桂园是中国土地储备最多的开发商。截至2008年10月30日,碧桂园已取国土证的开发项目的总建筑面积高达4618万平方米,其中,在建总可售建筑面积高达1606万平方米。但是,已经开始预售的项目中,只预售了17.2%的建筑面积,销售恶化和资金回笼受阻的程度可见一斑。

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