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紧抓现金流 万科带头做内控

http://www.jrj.com    2008年11月22日 16:49     中国经营报
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  果断地卖,快速地卖,抓住了现金才算保住生命

  作者:李碧

  榜样

  风风光光做了几年养尊处优的“甲方”的开发商,今天似乎没有哪个行业比它还坏。

  早在国际金融风暴来临之前,房地产即开始遭遇数年牛市以来最坏的形势。当下的房地产业,几乎是最不幸的一个行业,遭遇了宏观调控、炒楼风潮骤冷、国际资本釜底抽薪、资金链命悬一线、未来经济大形势不明朗等多重因素影响的“完美风暴”。再加上这几年的畸形发展,“萝卜快了不洗泥”,内部管理不足与风险控制缺失的致命弱点也迅速暴露出来。

  自救的榜样

  “现在公司的首要宗旨,就是尽快回笼资金,我们发现未来的路还很长。”小陈说话时,与去年记者与其见面时说话的预期判若两人。

  小陈是广州一家房企的土地负责人,彼时,房地产形势“一片大好”,他告诉记者,公司正在全力准备赴港上市,而他则“空中飞人”一般在全国看地,只要有合适的土地,价格又在可承受的范围内,他就能拍板拿下来。“只要能上市,这些土地就是生金蛋的鸡,地价上的投入很快就能回转。”他和当时所有的地产商一样,相信“幸福万年长”。

  然而,随着国家调控政策的威力显现,信贷紧缩截断了公司将近1/3的资金来源,价格一直水涨船高的珠三角市场也开始走软,给公司的销售回款带来麻烦。这一切还不是最坏的,2008年全球经济和股市的低迷,已然将上市融资之门也紧紧关闭。

  “我们一直就在学习万科,危机到来时,现金流最重要。”小陈告诉记者,公司紧急停止了一些在谈的土地项目,而位于广州城区的三个楼盘也早已降价销售,最大限度地将现金握在手中。

  “主动降价快速回笼资金,源于万科本身的风险意识。”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析称,“万科相当于最先在堤坝上挖坑的人,那么水就流向万科;如果大家都挖坑水就没有那么多了,就要向深挖了。”2006年、2007年万科迫于高管激励政策,在发展上已经有了过快的迹象,万科率先降价更多是对以往扩张的一种纠正。

  经历了1993年地产低潮期,致力于“多元化”发展的万科转而学习美国帕尔迪发展模式——由加法到减法,专注住宅地产,注重现金流,快速开发销售。而这种国际化视野带来的另一个好处是,万科能够在美国次贷危机形成的时候,预测到外在危险可能对中国经济环境的影响和冲击。

  但是,对许多近几年迅速发展起来的地产商来说,房地产几乎是没有任何学问的行业,资金、土地、水泥加政府人脉,就可以迅速成为一个财大气粗的地产巨头。

  政策风向标

  知名财经评论人叶檀指出,万科有揣摩政策与顺心消费者心态的传统,除了王石在地震时的赈灾论之外,王石面对政府时甚至有些过度乖巧。

  然而这并不妨碍万科对于整个政策风向的提前把握,王石在上一次地产调控时期,极力支持住房拉动内需,而现在政府严控房地产过热政策之下,王石则强调理性消费。万科是第一个自主提出参与灾后重建的开发商,当业界得知万科将投入1亿元参与重建时,万科的设计草图都已经成型。

  广州中地行董事长徐建平告诉记者,两次房地产调控的内外部情况有相当的不同,万科在第一轮地产调控之中,也曾经在武汉、天津等地留下了烂尾楼。但是万科吸取了前一轮调控的教训,提早做了预防。虽然降价的举动一定程度上让部分地方政府不太满意,不过政府更不愿意看到的是,开发商资金断裂导致大量烂尾楼,从这一点来讲,万科降价拉低整个市场的价格,让某些楼盘烂尾的可能降至更低。

  今年10月22日,政府出台的核心救市政策中,主要包括购房契税税率下调、暂免征印花税及土地增值税、扩大贷款利率的下限、调整最低首付款比例等七大举措。有趣的是,政策一出,王石随即给出解释称,这次全国性政策相当于开发商不用降价,政府用其他方式帮他们降了10%~20%,这对尽早结束观望有很大帮助。

  事实证明,这次所谓“救市”只是让开发商们空欢喜一场,不过王石则总算以地产“带头大哥”的身份为同仁们说了一句贴心话。

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