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解剖金地

http://www.jrj.com    2008年11月21日 03:21     21世纪经济报道
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  本报记者 敖虹

  多以正面形象出现的金地集团(600383.SH)也陷入了“吐血卖房”、“停工”等传言漩涡中。

  11月18日,金地集团总裁张华纲在接受本报记者独家专访直言,“很多传言报道都是错误失实的,并没有核实求证。”

  张华纲同时对金地集团的经营业绩、现金流状况和公司未来发展战略也做了详细解读。

  2008年销售额超百亿

  根据金地刚公布的2008年10月份销售简报,10月共实现销售面积11.7万平方米,较上月增长15.28%。销售金额11.48亿元,较上月增长1.24%。1月至10月,公司共实现销售面积84.81万平方米,较上年同期下降2.27%。销售金额89.97亿元,较上年同期增长16.33%。但10月成交均价环比下降12%。

  “预计未来2个月还有超过10亿元左右的销售回款,全年销售额会超过100亿元,乐观估计会达到110亿元。”张华纲谨慎表示。

  按照国信证券预计,金地2008年销售额将在110亿-120亿元之间,增长20%左右。

  具体来看,金地在上海项目销售表现比较好,未来和湾流域2个项目“十一”期间两周销售400多套,占公司10月销售量的一半,目前销售率分别达到80%和90%,预计上海销售额将占公司全年销售额的4成。新推盘的深圳梅陇镇4期,两天售出115套,销售率达到56%,也超出了公司的预期,该项目目前销售均价8550元/平方米,比最高月度均价下降了35%左右。

  张华纲也表示,由于销售价格下调,公司今年毛利率可能略有下降,约在40%左右。

  在最后两个月,金地仍在加速推盘。公司11月和12月计划开盘和加推的项目有:金地梅陇镇、金地名座、金地博登湖、广州荔湖城、佛山九珑壁等十余个项目。

  张华纲认为楼市低迷还要持续一段时间,不排除达到一年左右。北京、广州、深圳继续调整的压力仍然比较大,相对看好上海和长三角地区。去年金地拿下的土地40%位于长三角区域。

  2009年持有现金将超百亿

  截至三季度,金地手里还拥有货币现金80亿元,明年预计超过100亿元。

  本报记者独家获悉,因为资金充裕,当其他房企都在对银行贷款纷纷续期的时候,金地近期还主动偿还了未到期的13亿元银行借款。今年金地获得的银行授信额度为260亿元,目前还有60多亿元额度未使用。

  金地目前有16亿元地款未付,主要是广州番禺地块。该项目地价16亿元,楼面地价约6000元/平方米,公司已付定金3亿元,欠款13亿元。据张华纲透露,该地块合同已到期,但政府仍未交地,目前金地正在和当地政府协商,争取能解除合同,不排除退地的可能,或者在项目规划方面作出调整。

  天津津塘路项目(地价约7000元/平方米)和武汉京汉大道项目(地价约6900元/平方米)也不排除与当地政府沟通适当延缓开发周期的可能。而南京板桥新城项目(地价约2100元/平方米)产品性能有保障,预计未来风险不大。

  此外,公司在沈阳、西安等地土地储备增值显著,目前总的土地成本在1900元/平方米。

  增发被否后,金地方面并没有具体考虑下一步融资措施。而受国际金融环境影响,金地与UBS合作基金中外方有撤回投资的举措,但由于双方投入比重都不大,且该基金并非公司融资来源,金地只是作为该基金管理人出现,所以并不产生预算缺口。

  2009年择机拿地

  张华纲表示,金地原计划2008年开工261万平方米,现已将该目标下调了30%。2009年开工计划也将相应下调。但考虑到明年可售面积将增长50%,预计金地2009年销售收入仍可能有20%以上的增长。

  项目拓展方面,金地从去年9月以来就没有新增土地储备。但张华纲说,“明年公司会择机拿地,并加大在已开拓市场的布局力度,谨慎开辟新市场,比较关注上海城区的存量土地,”保持可供2年左右开发的适当储备。

  不过,由于存货减值压力显现,国信证券预计金地会对部分项目计提减值准备,从而影响2008年业绩,因此调低其盈利预测值,并维持对公司“推荐”的投资评级。

关键词

金地集团 资金 项目 

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