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不救市将更有助于楼市健康发展

http://www.jrj.com    2008年11月17日 11:07     《中国经济周刊》
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  尹骞翮 陈冰

  10月22日,财政部和央行联手行动推出降低住房交易税费等措施,支持居民购房:购房契税下调到1%、买卖双方免印花税、购房首付款调至20%、公积金贷款利率下降……房地产新政一出台,即刻在社会上引起了很大反响,街头巷尾、传媒网络都在讨论政府该不该“救楼市”。

  笔者认为,面对全球性的金融风暴,政府出手救楼市有利于稳定市场;但从更深层次分析,不救楼市,中国经济不但不能被金融风暴所击跨,反而能使中国经济发展更加稳健。

  当前中国楼市“危机”的根源

  目前,中国楼市正在经历着一个调整过程,即房价由过去的迅猛上涨转为快速下降,同时伴随着成交量的大幅萎缩。这种局面的改变仿佛只在一夜之间就发生了,原因只有一个:中国央行推行了二套房的楼市调控政策,它扼住了投机和投资性需求的咽喉。

  中国经济经过改革开放三十年的发展,经济总量迅速膨胀,社会财富规模迅速壮大。与此同时,也面临着转型期的诸多问题,如居民贫富差距日益扩大、法律制度不健全、社会信用体系落后、金融体系竞争力较弱等等。这一切问题全面集结在房地产领域,使中国房地产领域形成了中国特色的需求特点:住居性需求不足,投资性需求旺盛,投机性需求疯狂。

  首先,由于居民收入差距过大,除了少数富人有钱购买商品房外,大部分民众基本被价格高昂的楼市所抛弃,普通民众的居住性需求无法得到满足。

  其次,由于社会财富集中于少数富人手中,法律体系又不健全,少数富人有机会将楼市做为囤积财富的一种手段,导致投资性需求一直保持较为旺盛的局面。

  再次,由于社会信用体系建设落后,使得炒房人能够突破社会信用体系的樊篱,利用银行管理体系较弱的漏洞,大肆利用银行资金,放大财务杠杆,使得投机性需求逐渐成长并扩张,在短期内迅速将中国楼市的价格推上一个较高的境地。

  目前,房价居高不下,居住性需求已无法支撑中国楼市的进一步发展,唯有投资性需求和投机性需求才能为中国楼市提供需求动力。

  中国政府推出的二套房政策之所以效果显著,就是因为把紧了银行资金流入房地产市场的阀门,从而关住了投机性需求的大门,撤走了投资性需求的依靠。中国房地产市场迅速风声鹤唳,价格迅速回落,成交迅速萎缩,呈现一片危机景象。

  不救楼市 金融风暴不会击垮中国经济

  近期,中国政府为防止金融风暴冲击出台了一系列防治措施,如降低了证券印花税、取消了存款利息税、降低了商业存款准备金率和存贷款利率等等。此外,中央和地方政府出台了一系列房地产新政,以挽救低靡的楼市。

  但笔者认为,不救楼市,世界金融风暴不会击垮中国经济;救楼市,一定程度上会支持楼市价格上涨,让“击鼓传花”式的炒作游戏重新开始。

  第一,中国经济的相对独立性和封闭性,使这场全球性的金融风暴对中国经济的冲击有限。

  改革开放30年,使中国经济与全球性经济联系进一步加强,但中国正式加入WTO之前,中国经济具有非常的独立性和封闭性。在入世之后,外商直接投资增多,不但依然保持对实体经济的投资热情,而且更对中国的金融领域情有独衷。但按照中国入世金融领域的开放时间表,中国的金融领域是逐步放开的,而且外资进入中国的时间较短,熟悉中国经济环境还有一个过程。同时,目前在中国金融领域,外资金融机构所拥有的机构数量和资产规模都相对较小,影响力非常有限,也更受中国政府的各种法律体制的限制。

  因此,放在全球开放的经济格局中,中国经济具有相对独立性。而且资本项目并没有放开,外汇管制依然严格。在内有独立的国有企业做主导的实体经济作支持,外有严格的资本项目管制和外汇限制的前提下,这场来自西方国家的金融风暴想冲入中国,并掀起较大的巨浪十分困难。

  第二,目前中国经济的核心问题是发展中出现的各种问题集结在了房地产领域,从而被投机性需求所引导而放大。

  在投机性需求的引导下,中国楼市价格暴涨,从而进一步引发了中国经济发展的系统性危机。房地产的理性繁荣,可以带动就业,扩大消费,扩大政府的财政收入。但如果房地产非理性的繁荣,对整个社会和经济带来危害,势必大于其对整个社会带来的贡献。

  如房地产价格暴涨,将使整个社会的中产阶层重新贫困化,反而消弱了消费;房地产价格暴涨,将对整个社会的资本产生集聚作用,资本为追逐暴利而大量集中在房地产领域,房地产领域可能会一支独秀,但整个社会的其他产业都可能因此极度缺少资本,尤其是中小企业融资会更加困难,大量的非房地产企业可能会相继“破产”或“死亡”。这样,就使整个社会的就业大大减少。无论房地产如何繁荣和就业较多,但都无法弥补整个社会因此而形成的就业的大量减少。

  第三,不救楼市,有助于拨除中国经济发展的金融毒瘤。

  目前,中国金融体系的稳定性来源于它的封闭性和独立性。封闭虽然使其相对落后,但没有大量的衍生工具,风险不会在一夜之间被放大到数十倍甚至上百倍。独立性也使其有能力切断全球性金融风暴传导的路径,使其在金融风暴中具有免疫力。但是,中国金融体系也是有风险的,最核心的风险就是房价过高问题,并通过按揭贷款方式传导到金融体系尤其是银行体系中。

  中国目前的房价收入比达到6.98(国际公认合理的房价收入比为3~4倍),几乎处于世界之巅。因为,中国大部分的房子不是用来居住,而是用来投资和炒作的。支持中国高房价的不是来自于老百姓的工薪收入,而是来自于少数富人的投资资金和银行的信贷资金。金融风险在中国没有发生,只是因为中国没有金融衍生工具和金融体系相对封闭。

  可以说,高房价是隐伏在中国金融体系中的毒瘤。如果中国金融体系一旦发展创新了大量的金融衍生工具,并且失去目前的政策保护层,与全球经济形成了紧密的资金流和信息流;那么,中国和世界的实体经济中的任何一点风吹草动,都可能通过高房价的崩溃,而酿成大规模的金融动荡。

  第四,不救楼市,有助于中国楼市更加健康发展。

  由于二套房政策的推出,中国楼市目前正进入深刻的调整期。对于楼市的调整,中国出现了两派截然相反的观点,一个观点是放松调控,保持目前的高房价,一个是坚决反对楼市调控松绑,坚决挤压楼市泡沫。

  笔者认为,理性发展的房地产市场,有助于扩大消费,增加就业,对经济发展产生积极的促进作用;但是,过于疯狂的房地产市场,就将消灭它本身所应有的积极意义,不但不能产生扩大消费、增加就业,反而是削弱了消费,减少了就业,还带来一系列其他负面影响。

  中国目前楼市的现状超过了理性发展阶段。不救楼市,继续加强调控,挤压泡沫,将有利于把中国楼市从疯狂的边缘拉向理性的阶段,有利于楼市的长远健康发展。


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