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用住房保有税调控楼市更有效

http://www.jrj.com    2008年11月17日 11:06     《中国经济周刊》
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  季怀银

  党中央、国务院一再强调一定要保持房地产市场稳定健康发展,也就是说不仅要控制房地产价格过快上涨,同时也要防止其过快下滑,避免不正常暴涨暴跌。那么,目前房地产价格下跌到底正常还是不正常?政府该不该救市?救市会不会又导致价格虚高?笔者认为调控住房价格,离不开强有力的而且是运用正确的税收政策。

  “投机炒作”是住房价格暴涨暴跌的“罪魁祸首”

  经济的快速发展、农村人口尤其是发财致富的人口向大城市的转移等,导致北京、上海这样的国际大都市的住房消费需求增长,价格上涨在所难免。但是,还有一个不争的事实就是:越来越多的有钱人发现住房上涨的趋势后,纷纷囤积大量房源待价而沽,造成住房需求非正常过快增长,形成虚假的供不应求的局面,进一步推动住房价格飙升。最著名的“温州炒房团”在各大城市炒房就是典型。

  权威部门的一个统计资料显示:1998年到2006年的9年时间里,住宅投资年均增长27.4%,即住宅供给增长速度是27%左右,而我们的城市人口增长速度只有3%,所以住宅应该已经是供给大于需求了。

  但是住房却被一些有钱人大量囤积,表面上是供给不足,实际上是投机炒作。前两年还有开发商所谓“捂盘惜售”的怪现象,即开发商也加入了投机炒作的行列。另据门户网站发布的北京市可出售的二手房数据显示,北京房屋实际存量已经很大,如果再加上新开楼盘房屋数量,北京可交易的房屋实际上数目惊人,如果正常交易,可能供大于求而不是供不应求。

  那么,在目前住房价格出现下跌的趋势下,是不是就没有投机炒作了呢?回答是否定的。因为价格不再上涨甚至下跌后,投机炒作的人一旦卖出囤积的住房,就等于亏损,所以宁愿继续死守。

  而如此大量的被囤积的住房如果不及早挤出来,不但大量住房空置资源浪费,而且市场供求关系难以正常,大量的炒作将使住房价格永远难以趋稳,最终的后果是不堪设想的:价格膨胀到一定程度必然因泡沫破灭而导致下滑甚至暴跌,等时机成熟时(比如政府救市)这些投机炒作者又会进行大量炒作导致房价再次暴涨……如此反复,房地产市场将陷入暴涨暴跌的震荡不安中,罪魁祸首其实就是破坏了正常供求关系的投机炒作。

  开征“保有环节的税收”是抑制投机炒作的“治本之策”

  既然房地产市场震荡不安的罪魁祸首就是投机炒作,那么政府必须想办法赶走投机炒作,然后才能使住房供求关系正常化,房地产业才能走入健康发展的轨道上来。要赶走投机炒作,强有力的税收政策应该是其中最有效的经济手段之一。

  以前政府虽然也采取了多项税收调控手段,但收效不佳,原因是这些税收都是局限于交易环节一次性征收的,可以全部计算到价格上转嫁给买方。因此,这种税收调控措施不但赶不走投机炒作,反而推动住房价格的进一步上涨。

  囤积住房的零成本和房价上涨的心理预期,使人们认为囤积住房只会增值不会亏损。尤其是北京这样的大城市的住房市场前景几乎为所有人所看好,增值稳定安全且保有成本为零。这两个因素的同时存在,诱惑着所有手中稍微有点钱的人趋之若鹜,少者囤积几套多者囤积十几套或几十套。因此税收政策的实施必须要改变目前囤积住房零成本的现状,即让囤积住房的人付出较重成本,至少要抵消掉他的预期收益,才能真正赶走投机炒作的人。

  发达国家正是针对以上两个诱发炒作的因素,采取了两个有效措施:一是引导投资方向,即设置和规范房地产投资基金,让有意投资房地产的人通过投资基金进行投资,但也只是投资于经营性房地产(如房屋租赁、酒店、写字楼等),而不是住房;二是开征住房保有环节的税收,凡占有住房者,每年必须按当年评估的市场价值的一定比例缴纳税款,使那些想通过炒作住房发财的人望而却步。

  这两项措施一疏一堵,堵疏结合,效果极佳,所以在发达国家的大城市基本见不到炒作家庭住房的行为。比如在法国,购房者必须向政府交纳多种与房屋有关的税,除地皮税外,还需交纳住房税和空房税等,高税收成本使投机炒房者几乎无利可图。所以,巴黎虽然享有“世界花都”的美誉,但住房市场的需求一般仅限于真正居住的需求,价格平稳。

  从目前我国的实际情况看,要有效防范住房价格的暴涨暴跌,保障住房市场的健康稳定发展,不妨可以借鉴一下发达国家的成功经验。一方面引导房地产投资者的正确投资方向,即建立规范的房地产投资基金,投资于经营性房地产;另一方面尽快开征住房保有环节的税收,把投机炒作的人从住房市场中赶走。

  运用税收调控手段应注意的几个问题

  我们救市决不是为了救那些被套的投机炒作的人,更不是为了掀起新一轮的投机炒作来活跃市场,而是为了避免持续低迷的房价会拖累金融系统。

  我们救市一方面要放松过去限制交易量的从严政策,鼓励改善型住房需求;同时还要采取新的措施避免因政策放松而再次引发投机炒作,真正将这次调控政策的目的仅限于鼓励改善型住房需求。因此,应考虑开征住房保有环节的税收——赶走投机者;建立规范的房地产投资基金——引导投资者。只有这样,才能保证增加的交易量基本上都是改善型住房需求带来的,而不是投机炒作带来的。

  在目前条件尚不完全具备时,不必要完全照搬发达国家的做法。目前,先不要对老百姓保有的所有住房都收税,而只要将矛头对准投机炒作者即可。在开征此税时可以同时明确对生活必需的住房免税,免税的范围可以采取最有利于纳税人的办法确定,比如按套数和按面积两个标准就高不就低的办法计算。

  为防止房主将原保有的多套住房分散过户给兄弟姐妹分别持有以避税的问题,如其兄弟姐妹原本已经有住房,那么新占有的仍要纳税;如其兄弟姐妹无住房,那么逼其分给兄弟姐妹享有也是好事,税务机关只要检查确为其兄弟姐妹拥有即可。

  对于每年需要评估的问题,涉及国家税款的评估是不宜交由社会评估机构评估的。我国目前已经有了一支官方的评估队伍,即国家发展改革委系统所属的价格鉴证系统。他们已经有了一整套成熟的评估技术和评估经验,由他们具体评估并由税务机关进行监督,可以满足税收征管的需要。

  另外,也没有必要担心税收会转嫁给消费者。因为除了保有环节的税收外,还有现在已经正在征收的交易环节的营业税和所得税,他们最多能够将交易环节的税款转嫁给消费者,而累积多年的保有环节的税款如果也让消费者承担,那么他出售的住房价格会比新房(没有缴纳保有环节的税)高出很多,难以成交;而且保有的时间越长其税负越重,越难以转嫁。

  总之,投机炒作的大量存在,是导致我国目前房地产市场震荡不安的害群之马,运用有针对性的强有力的税收调控手段尽快赶走投机炒作,是确保我国房地产市场健康稳定发展的必由之路,而且迫在眉睫。


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