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季宝红:救开发商就是救银行自己

http://www.jrj.com    2008年11月12日 13:43     中华工商时报
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  作者:■季宝红

  追本溯源,美国的金融危机是由房产危机所引发的,反观中国的房地产市场可以作出这样的判断:一、房产需求是真实的;二、购房者按揭的首付基本达到三成;三、中国按揭贷款没有证券化;四、中国金融开放的相对滞后,一定程度上减缓外部金融风暴对中国的影响。结论是:中国房地产市场引发美国式金融危机的概率并不大,正如温家宝总理所说:中国经济发展的基本面并没有改变。

  最近,央行采取了降息,降低准备率与取消利息税的举措,对楼市的影响是积极的。至少能降低购房者还贷成本,但对市场的作用并不大,不能视为政府救市的举措。只能说明中国的经济已逐步融入世界经济体系,降息是中国政府应对美国金融危机的一个直接反映。

  笔者认为,中国可以选择的救市路径是在房地产与银行间设立防火墙。具体举措有:一、应该要让2007年拿地的开发商,付出10%的违约金之后,可以退地,缓解房产商的资金压力,依据是:权当去年开发商拍的土地没有交割,扣保证金;二、原来“拿地两年内不开工要收回”的规定,现在应该放宽;三、房地产企业贷款,应该可以展期;四、政府可以考虑收购远郊区的低价商品房,作为廉租房。

  日前,《东方早报》有文章认为,笔者的“四招”有一个共同的特点:都是从开发商的角度考虑,希望政府救市的最佳路径是先救开发商,这样就能避免房价大跌。笔者提出的依据是:维系房价体系的稳定等于间接维护金融稳定,因为金融市场的动荡将损害中国经济。中国房地产高度依赖银行融资是不争的事实。

  假设房地产业形势恶化,直接威胁的是银行。任志强曾放过话:“即使房地产商会死,也是银行先死。”这话虽然太直白,但银行受到的威胁不言自明。前几个月,国内市场曾闹过一轮“断供风波”,让国内商业银行和银监会吓出了一身冷汗。

  深圳银行系统2006-2007年新增的开发贷款和按揭贷款超过5000亿元,而2008年上半年,深圳市房地产开发贷款为1238亿元,个人住房贷款2441亿元,上半年深圳房地产贷款总量已经达到3679亿元——这些数字均已超过2007年全年的水平——这是巨大的市场风险!监管部门今年上半年对上海市房企贷款及资金状况进行的调查显示,房地产业的资金全面趋紧,如果政策面继续趋紧,房企资金链可能断裂。房地产市场的问题实质就是金融问题。

  结论是,救开发商实质是救银行,破解市场恐慌情绪,防止由于银行收紧贷款所产生的非理性抛售。

  因此,让开放商在充裕资金条件下,从容应付外部环境变化(销售回款少),银行继续注资或延期收回贷款不失是一个好的思维逻辑:救开发商就是救银行自己。

  特别说明的是:一、笔者所经营的企业,既没有在2007年拍得土地,也没有一分银行贷款负债,更没有在城乡结合部造住宅,手上的土地都进入开发阶段,很幸运,也不存在“屁股决定脑袋,利益决定想法”。二、这次市场变化对大企业的影响要大于小企业。因为2006年、2007年土地拍卖市场鲜有小企业的身影,他们连出手的机会也没有。

  最近,中共十七届三中全会提出:2020年要实现城乡一体化,按照这一目标,中国城市化进程必然加速,这是中国房地产市场一个极大利好。

  (作者系上海望源房地产开发有限公司董事长)


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