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为什么万科三季度盈利激增1.2倍

http://www.jrj.com    2008年11月10日 13:51     理财周报
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  理财周报专栏作者 清议 中国国情与发展研究所研究员

  地产业真的像投资者想的那样衰败吗?至少从三季报来看,龙头公司抵御寒冬的力量要超乎市场预期。

  剔除证据严重不足、逻辑极其混乱的存货跌价准备之后,万科三季度实现的营业利润可由表观的4.31亿元大幅调升至9.66亿元。由于去年同期4.35亿元的营业利润当中无存货跌价准备因素,因此,三季度万科可比口径下的营业利润同比增幅高达1.22倍,而不是表观的同比滑坡1%。

  当绝大多数人看淡国内房地产市场的时候,当不在少数的经济学者认为国内地产业未来三年难以走出萧条盘局的时候,万科三季报录得的上述业绩宛如冬天里的一把火,令人激动,也发人深省。

  直观地看,万科三季度可比口径下营业利润激增1.22倍的主要原因有二,一是当期剔除存货跌价准备后的营业利润率为18.27%,比去年同期升4.1个百分点;二是当期确认的营业收入为52.87亿元,同比增长71.82%。

  由营业收入带动的利润增长显然很好理解,但由于营业利润率提升而实现的利润增长似乎需要费一些口舌,尤其是在人们普遍认为房价大幅回落的情况下。

  分析表明,这部分是由于当期管理费用同比大幅减少导致的,部分是由于当期销售利润率并未出现人们想象当中的大幅下降导致的。

  不仅如此,1~9月万科销售毛利率依然高达40.48%,仅比去年同期的46.97%下降了6.49个百分点;而1~9月可比口径下的营业利润率为19.04%,仅比去年同期的21%下降了1.96个百分点。

  或许有人会问,今年以来,万科先后多次主动下调房价,按理说来营业利润率应当大幅下降,可实际情况为什么是小幅下降呢?

  答案之一,万科今年以来调降的房价,主要是2007年9月以后上涨的部分,而此前房价当中的上涨部分并没有调降多少。

  答案之二,虽然房价确实做了较大幅度的下调,但由于当期结转营业收入的项目大多是土地成本和建筑成本相对较低时期营造的,所以,即使下调价格,也不会牺牲多少利润率。

  此外,从万科1~9月累计销售面积同比降幅8.9%远大于累计销售收入同比降幅3.2%这一情况来看,今年已销售房子的价格甚至整体高于去年同期的水平。

  说完会计报表方面的原因之后,接下来需要关注的是,国内房地产市场一定存在着某种积极因素,以至于万科(其实不止万科一家公司)可以在人们预期普遍悲观的时期照样实现业绩增长。

  这里我只想列举两个具有普遍意义的因素:人口结构与收入结构。

  关于人口结构,显而易见的积极因素是城市化,即城市人口增长快于总人口增长。1982年~2007年,国内城镇人口累计增幅高达176.44%,而总人口累计增幅仅为29.98%。

  不过,这恐怕还不是最重要的。与人们普遍持有的观点完全不同的是,现阶段中国人口最基本的特征并不是所谓“老龄化”,而是“成人化”。1982年~2007年,国内14~64岁成年人口占总人口的比重由61.5%提升到72.5%,升幅为11个百分点,而65岁以上老年人口比重的升幅为3.2个百分点。这无疑使得有着城乡人口转移背景的城镇成年人口比重获得了更高的增幅。买房的人当然是成年人。

  关于收入结构,简单地说一点,由于恩格尔系数大幅下降,1978年~2007年,国内城镇居民扣除食品支出后的人均可支配收入累计增幅为59.11倍,而扣除前的增幅仅为39.15倍。显然,人们用于买房的钱,一定来自食品支出之外的可支配收入。

  我想提醒大家注意的是,地产业的商业模式,更多的是由人口结构与收入结构变化决定的,其次才是价格策略、目标市场、开发周期等等。


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