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地产黑马“年关”到 恒大到底缺不缺钱

http://www.jrj.com    2008年11月09日 17:27     经济观察报
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  经济观察报 记者 周亚玲 张晓晖 张雅楠 2007年末,国内地产公司排着队等着赴港上市,远洋、SOHO中国香港上市成功,成为一面大大的旗帜,引来众多的追随者,恒大、龙湖、星河、卓越、京基、绿景、佳兆业、鸿荣源、星河湾和益田等等,纷纷步其后尘。

  2008年末,最为积极的资本市场冲击者,却成为“年关”最难度过的企业。本报记者在重庆目睹了“恒大名都”濒临烂尾的情景,昔日狂飙猛进的“黑马”为现实的资金压力所困扰。

  而由于项目折价过猛,计划年内赴港上市的龙湖地产,同样成为业界关注的焦点,资金紧张的猜测此起彼伏。

  恒大“烂尾楼”

  “施工队早在两个月前就已经撤离。”看护工地的保安指着孤零零的两栋裸露着钢筋和砖块的大楼告诉记者。“恒大名都”的施工现场,楼前的土地并未得到平整,其上长满了荒草。恒大地产集团重庆有限公司副总经理郭平在工地现场承认,“恒大名都”这个项目,由于资金方面的原因,目前已经陷入停滞状态。记者还获悉,当地政府还为这个项目开了协调会,督促开发商尽快促使资金到位。

  知情者透露,恒大地产希望以边开发边付款的方式,支付剩余土地价款,而原来的“地主”重庆科技学院并未同意恒大地产的这一支付方式。目前,尽管重庆科技学院已经搬迁至大学城,但是校方只将操场、体育馆等约一半校园面积土地交付给恒大地产。

  恒大地产曾因这桩土地交易,被评为2007年重庆十大地主排行榜中第三大“地主”。

  在西南的另一个重镇,昆明,恒大在当地著名的旅游地产项目恒大金碧天下的销售也处于艰难的境地。记者了解到,恒大除了欠部分销售高管的奖金,还欠着原本对政府的一些“承诺和费用”。

  恒大在香港发布招股书时,旅游地产在恒大的土地储备中,占有相当大的比重。恒大是这么表述它的产品的:“超大型城郊旅游度假开发项目,集住宅、商业和旅游相关物业于一体,多数位于城郊,距离主要城区20至75公里。”

  恒大在昆明的项目,在安宁,远离昆明城区的一个郊区市,开发面积约100万平方米。“这里基本没有昆明市区的人会过来置业,除了当地工厂的居民。”昆明的一位市民很惊讶,“怎么在这里开盘?”

  当然,真正在恒大的土地版图上占据了39%比例的,是江苏启东的巨大旅游项目——金碧天下,据《环球企业家》披露,《中华人民共和国海域使用管理法》规定,50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批,恒大却将这8968亩土地收入囊中,而且通过化整为零,分解报批的方式,避开了《中华人民共和国海域使用法》制定的《江苏海域使用管理办法》明确规定,同一项目用海应当依据总体设计整体提出海域使用申请。“更为离奇的是,虽然13块海域使用权证到2007年1月才办理完毕,但恒大已经在2006年9月到12月通过高强度的24小时倒班施工完成了填海最重要的围堰工程。”

  恒大到底缺不缺钱?

  2008年恒大招股书显示,恒大流动资产共计约130亿,现金有11.5亿,可收回所得税约1.1亿,应收贸易账款及其他应收款项以及预付款项约51.4亿,而负债约141亿,但其中流动负债约37.6亿。2008年3月,恒大地产上市终止。2008年6月,恒大获得新的投资6亿美元。7月份,许家印接受媒体采访时称,“到昨天(6月30日)账上余额是15亿元,这个数字没有包括刚私募的6亿美元。”而在此之后的诸多宣传中,恒大称,10月国庆节,恒大销售50个亿。按照此种逻辑,恒大资金并不十分紧张。但为何又出现没有支付一个重庆项目地价款的问题呢?

  而江苏启东的政府部门已经证明,启东项目土地交易未最终完成,恒大还未缴纳全部土地出让金。

  两个巨大项目都没有交完土地出让金,只是企业财务战略上的考虑吗?暂缓交付土地出让金是为了更好地使用杠杠撬动未来?那为何又让当年拍下的一个赫赫有名的地王项目停工数月呢?

  龙湖:花盛香醍降价风波

  2008年度,冲击香港资本市场的另一个引人注目的公司是龙湖地产。虽然上市进程始终蒙着神秘的面纱,但近期龙湖对外界确认,今年的上市已经不在计划之内。

  北京东部的龙湖楼盘花盛香醍,网络上业主论坛最近颇受关注。

  一位业主对记者描述了他的经历,5月,他曾经购买了龙湖套内面积单价14000元每平方米的房子。10月,开车经过的他发现,龙湖的楼盘变成了8000元每平方米起。他还突然发现,龙湖在售楼处内装饰的鲜花也变成了假花,开盘时的各种茶点、饮料都没有了,一切在从简。10月15日,一部分业主去龙湖地产办公地点问询降价一事,未得到回应后,25日10余位业主至花盛香醍售楼处求证此理来由,但并没有见到公司当事人,在场的一位业主称:“只有一位工程师在场,没有其他人。最后,我们从沙盘上拿起了属于我们家那栋楼的模型。”

  业主去花盛香醍售楼处的原因也非常简单,就是花盛香醍楼盘的大降价。龙湖集团的有关人士也承认,这个楼盘有2套房子是以6000多的单价出售的。导致业主不满的原因还有,起初认为整栋楼是精装修品质,但由于降价,会出现毛坯和精装在同一栋里的情况,当购买精装修楼盘的业主入住时,仍然有邻居要从毛坯房开始装修。10月28日,没有得到最终处理意见的20余位业主,直接找到该项目的房贷委托银行——中信银行,和银行说明情况后,取走了自己的申请材料。业主此举,实际上等于停止了贷款部分的支付。

  一方面与商品房大势低迷相关,一方面凡是销售折扣大幅下挫的楼盘,无不与资金周转的紧张程度相关,有的地产商能扛得住,有的已经扛不住了。

  对于龙湖另一个尚未开盘,尚处于客户积累阶段的清华大学旁唐宁ONE,价格走向也开始变得犹疑。记者接到的价格讯息,发生了较大的变化,显示出龙湖呈现出明显的退守之势。在10月初,销售告诉记者,单价2-4万不等,但单价2万的只有小户型。户型越大的越贵,楼层越高的越贵。但至10月底,记者再次求证唐宁 ONE价格时,销售员称,180平方米户型单价也是22000元每平方米,并不是户型越大单价越高。而与该项目一墙之隔的原华远房地产开发的华清嘉园二手房价位正在每平方米22000元左右。

  一位接近龙湖的业内人士称,龙湖在北京到11月份销售额是30亿元,在重庆也有29亿元左右。在重庆、北京,龙湖都是名列前茅,这样的销售业绩在很大程度上将缓解其资金紧张程度,但距离付清土地款还有多远,仍不得而知,由于未在港上市挂牌,龙湖的土地储备状况外界不得而知,从公开资料可以查悉的仅有龙湖地产在北京有6个项目,成都有5个项目,在重庆5个项目,西安1个项目,上海1个项目。最终土地费用与销售款结算情况要等到年终才能见分晓。来自业界的担忧与猜测不绝于耳,但最终如何,还要看龙湖自身的缓急轻重与过关技术。

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龙湖 地产 项目 业主 楼盘 

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