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康达尔30万平土地疑似零成本 牛市反亏1717万

http://www.jrj.com    2008年11月03日 09:55     理财周报
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  理财周报记者 薛玉敏/文

  编者按:上期,我们曾对康达尔公司业务做过一番全面调查,质疑房地产业务在牛市中没能产生利润。这期,我们继续追踪康达尔公司的房地产业务,调查其6年来的土地成本和房地产业务创造的利润究竟几何。

  在深圳布吉地铁3号线大芬站附近,有一个面积达2万平方米的小区,那是康达尔公司正在开发的房地产项目——康达尔花园第五期项目蝴蝶堡。

  康达尔花园曾经获得中国住交会“新郊区主义代表作”金奖,深圳十大明星楼盘推介单项奖“最佳山景物业”金奖。但是品牌并没有给康达尔公司带来多少实际效益,康达尔花园前四期项目的开发面积达30万平方米,但6年的销售利润仅为6818万,在房地产牛市中表现却难如人意,甚至告亏。

  资料显示,康达尔房地产土地用地大多是政府无偿补给,被怀疑没有土地成本的房地产业务为什么利润却如此微薄?带着这些疑问,理财周报记者对康达尔的房地产业务进行第二次深入调查。

  苦战6年一波三折

  2002年,华超投资集团从深圳龙岗区投资管理公司受让康达尔公司26.36%的股份成为大股东,康达尔的房地产业务迎来了一个转折点。

  具有房地产背景的大股东的加盟让康达尔的房地产业务发展突飞猛进,2002年即实现营业收入1.54亿元,毛利润达到2460万元,同比增长260.7%。

  事实上,康达尔早在1998年就开始介入房地产开发,当年就推出了位于深圳市景田生活区的高层商住项目——康欣园,该项目总建筑面积42000平方米,销售率达到100%。

  2000年,康达尔在布吉又推出了康达尔花园1—3期。紧接着在2003年10月,推出了第四期。2003年ST康达尔(000048.SZ)年报显示,房地产业务收入1.2亿元,毛利润为1970万元。

  2004年,由于第四期项目继续在销售,房地产营业收入达1.4亿元,毛利润为3649万元,利润同比增长85.2%。

  但进入2005年,开展得如火如荼的房地产业务突然急转直下。根据2005年ST康达尔年报显示,房地产营业收入骤降到2057.8万元,毛利润仅345万元,同比上年度暴跌957%。

  康达尔在年报里给出的解释是下属房地产企业没有新开楼盘,2005年度只有销售剩余楼盘的收入。

  康达尔还许诺,“力争康达尔花园五期项目尽快开工,加快施工进度,实现销售收入,为公司2006年带来新的利润增长点。”

  但2006年,这块业务的业绩仍难如人意,当时正处在房地产的大牛市,康达尔却破天荒地出现亏损。年报显示,当年房地产业务成本高达5150万元,营业收入仅3433万元,亏损1717万元。

  在经过两年的空档期后,康达尔在2007年四季度推出了蝴蝶堡项目,也就是康达尔花园第五期项目。房地产业务在2007年重新实现盈利,营业收入达到190万元,营业毛利111万元。

  理财周报记者从康达尔蝴蝶堡项目售楼处了解到,该项目共有两期单位。目前第一期已经差不多售完,还剩下一些三室两厅,二期预计于11月推出。

  前四期土地成本几乎为零

  康达尔公司目前共开发了五期地产项目,前四期项目占地面积近30万平方米。五期项目用地面积2.26万平方米,总建筑面积为11.03万平方米。

  据知情人士透露,“康达尔目前的房地产用地大多都是华超入主前,政府无偿补给康达尔的,土地成本几乎为零。”

  “康达尔的土地的确有一部分是政府无偿划拨的。康达尔花园前四期的土地原来是公司的工业用地,建有一家食品加工厂,因为承担着菜篮子工程,工厂亏损很严重。当时政府没有补贴,我们就向政府申请改变土地用途。政府为了弥补公司的损失,就无偿补给了康达尔。” 康达尔董秘朱文学证实了这一说法,“但我们目前在建的第五期项目的土地却是买的,大约花了7000多万到8000万。”

  “康达尔拥有大量低廉的土地储备,但这并不代表公司可以随意改变土地用途为建筑用地。不管是农业用地、工业用地、商业用地还是建筑用地,国家都有严格的限定。如果要进行房地产开发,就必须向有关部门申请,即使是自己的土地,也需要走招、拍、挂等流程,最后的土地购买成本还需要看竞拍结果。”朱文学补充道。

  究竟有没有隐瞒利润?

  “深圳房地产的大牛市从2005年就启动了,很多房地产公司的利润开始快速增长。”海通证券房地产分析师帅虎表示。

  不过,康达尔的房地产业务却逆势而下,2005年利润同比下滑957%,2006年亏损更是高达1717万元。不禁让人怀疑大股东是否在故意隐瞒利润。

  针对上述质疑,朱文学告诉理财周报记者,之所以大牛市出现亏损,是因为这期间公司没有开发新的楼盘。“康达尔花园第四期项目在2003年和2004年差不多卖完了,2005年和2006年只能出售剩余的一些房子。而同时,公司的人员成本、工程成本、营销成本都会记入当期成本。”

  “另外,由于必须全部竣工验收,交付使用的时候,才能确认房地产收入,即使当年开发了楼盘,收入也不能立刻反映到报表中。所以投入多,收入少。”

  “像万科A(000002.SZ)这样的大企业,不会出现这种情况,它可以连续开发房地产业务,不用担心某个年份利润急速下滑。”朱文学表示,“但康达尔公司的房地产业务不是连续的。公司目前在开发第五期项目蝴蝶堡,后期暂时没有其他的地产开发计划。”

  理财周报记者查阅康达尔年报时还发现了一个疑点,2006年的房地产营业成本为5150万元,而2007年的成本才79万元,当年还有新楼盘开发,何以两年的成本相差那么大?

  国泰君安的一位分析师告诉理财周报记者,房地产业务的开发成本一般是比较平均的,在业务连续开发的时段不会出现骤升骤降情况。

  对此,朱文学表示,“2007年公司没有现房销售,人员成本这一块是计在管理费用这一栏里的,没计入销售成本。2006年销售了几十套房子,所花费的成本相对来说会比较高。”

关键词

房地产业 房地产 成本 

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