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楼市调整九步一轮回 未来将会走向何方

http://www.jrj.com    2008年10月31日 13:07     南方日报
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  深秋的北京,位于城市西南部四环五环之间的几个房地产开发项目正在如火如荼的建设中。目前市区在售楼盘,价格以12000元至18000元/平方米居多。 中新社发 满会乔 摄

  自去年10月起陷入下跌调整开始,广州楼市便沿着一个既定的通道向下运行,与本报年初时提出的“九步走”调整轨迹呈现惊人的一致———楼市从顶部到阶段性底部的调整特征已经逐一兑现。然而,楼市所面临的重重困难似乎远未终结,政府的救市也才刚刚开始,未来的楼市将会走向何方?

  历史重演九步走“魔咒”

  今年2月29日,本报《南方楼市》专刊用显著版面分析了一种对楼市调整模式的预言:在总结了香港及我国以往房地产业的发展规律后指出,一次完整的房地产业调整将分为九大步骤。

  第一步,地王频现;第二步,地价暴跌;第三步,房价、成交量下跌;第四步,警觉的发展商降价销售,一段时间后其他发展商跟进;第五步,二手房市场大幅下跌;第六步,供不应求变为供过于求,主流观点开始看空房价;第七步,房价进一步下跌,空置率开始攀升;第八步,为了生存,部分发展商进一步大幅降价销售,降价比例达20%到30%;第九步,“地王”开始成为预售楼盘,市场售价大幅下跌,“地王”成为“债王”。

  不难发现,“九步走”基本上以过往经验为依据。历史上香港曾经历过多次楼市起伏,仅“二战”结束后香港楼市便有过6次从大涨到大跌的产业周期。改革开放后,内地楼市尽管起步较晚,但在上世纪90年代也分别经历了两次大规模调整。总结历次楼市调整,虽然调整并不一定完全有“九步走”,但波动路径基本上一致。

  “九步走”广州全部印证

  按照“九步走”的逻辑,从调整的第一步到第九步恰好是一个房地产项目的开发周期,同时也是从楼价顶点下跌到底部区域的过程。回顾这一年来广州及全国部分城市楼市的调整过程不难发现,这一轮调整与“九步走”所揭示的调整路径呈现惊人的一致。

  正是在一年多以前,广州及全国多个楼市进入了高潮迭起的“地王频发期”,广州云祥路地块也创下了高达1.9万元/平方米的楼面地价单价“地王”。去年9、10月间楼价到达顶点,随后成交大幅萎缩。在经过几个月的相持期后,开发商从今年3月起开始大规模促销,二手楼市也陷入低迷。

  随着前些年拿地高峰时的地块相继成为可售项目,广州楼市供应量在今年一季度逐渐超过了需求,楼市开始进入买方市场。许多楼盘也开始出现滞销,空置面积攀升。进入9月,开发商纷纷大举降价促销,价格战由暗到明,关于某些“地王”地块要求“退地”的传言也不绝于耳。

  未来存在诸多不确定性

  “九步走”之后楼市将向何处去?行业内的观点有严重分歧:乐观态度的合富辉煌首席分析师黎文江称楼价底部基本探明,未来几个月楼价将保持稳定。看空的中原地产项目部总经理黄韬则称目前还处于“价跌量增”阶段,距离“量价齐稳”还有待时日。

  据以往经验,楼市进入调整期后一般会维持1年至3年时间不等。在此期间,“九步走”中的任何一步都有可能再次上演。如今仍在愈演愈烈的全球金融海啸,为楼市走出调整蒙上了阴影。

  近期,中国政府出台了刺激购房的救市政策,契税以及最优惠的贷款利率均已降至调控前的水平。此外,中央也允许地方政府根据当地情况进行救市,“二套房贷”有望松绑,我国进入降息周期这三重利好的提振作用也尚未显现,如果我国经济能够在全球金融危机中独善其身的话,楼市也存在较快地恢复到平稳水平的可能。(记者王昊)


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