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资金链紧张 市场持续低迷:开发商日子难熬

http://www.jrj.com    2008年10月29日 15:56     经济参考报
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  本报记者:李佳鹏 彭勇

  开发商资金链紧张

  “做了这么多年房地产,今年是最难熬的一年,银行贷不出来款,房子又卖不出去回不了款,这样下去很多地产公司的资金链会出问题。”中海地产深圳分公司一位部门经理说。

  记者发现,目前房地产市场发生了一系列微妙变化。其中,从“土地为王”到“资金为王”的转变最为明显,“只要能拿到土地就等于房地产开发成功”的时代已经过去。采访过程中,虽然不少开发商对于到底资金紧张到什么程度闪烁其词,但是几乎所有的开发商都坦言资金链吃紧。

  一家房地产公司融资方面负责人告诉记者,银行融资是房地产开发公司最直接和传统的方式,一个项目拥有总投资额30%以上的自有资金,余下的60%左右就可以申请贷款。今年银行整个的放款规模是有所增加的,但是资金更多地都流向了其它行业,房地产行业资金被大大压缩了。在银根紧缩的大环境下,确实让非常多的开发商在资金链上捉襟见肘。

  中国指数研究院华南分院研究总监孙宗耀介绍,目前开发商资金状况主要分为两种情况,对于大开发商类似万科等上市公司,他们的资金压力相对不会那么大,他们的融资平台、渠道相对较广;而对于中小开发商尤其是计划上市的企业资金状况就非常紧张。

  “当前多数开发商属于后者,两面夹击令他们的日子并不好过,资金链越绷越紧。一方面销售不畅难以回款,另一方面信贷依旧从紧。现在开发商对拿地更加谨慎了,不敢轻易拿地。同时部分开发商已在叫卖手中的土地和项目。”孙宗耀说。

  数据显示,今年深圳共拍了28块土地,其中8块土地流拍,这在之前是很难想象的。拿地步伐放缓的同时,深圳地产开发的步伐也出现明显减缓。据深圳市国土资源和房产管理局统计,目前,他们清理已批未建土地735宗,总面积达18.98平方公里,已确认的闲置土地546宗,面积达13.77平方公里,为此他们追缴的闲置土地费就近亿元。

  银行信贷闸门未见松动催款加速

  与此同时,银行信贷依旧从紧,加速催款更令房地产开发商“雪上加霜”。“目前,通过我们接触了解的情况来看,无论是个人住房按揭贷款还是房地产开发贷款没有任何松动的迹象,前段时间降低贷款利率和存款准备金率引发了市场有关信贷闸门可能放松的遐想,但直到目前也没有看到这方面有松动的迹象。”DTZ戴德梁行深圳研究部负责人张晓端说。

  建设银行深圳分行有关人士告诉记者,目前他们十分关注房地产开发商的销售状况,如果开发商销售额达到一定的幅度即使尚未销售完毕也要还清贷款,对购买其楼盘客户的按揭贷款他们的审核力度也比以往要严很多。

  目前,国内部分地区如深圳等地已出现楼盘跌价的现象,这是否预示着银行房贷将受累出现大笔坏账呢?深圳银监局有关人士介绍,目前深圳房贷的不良贷款率在可控范围之内。2008年以来,深圳房地产市场出现较大波动,房价跌幅较深,直接影响银行信贷资金的安全。深圳银监局一直高度关注,年初以来采取了一系列措施,取得了明显的成效。

  记者了解到,去年以来,房地产业被列入控制通胀的重点调控行业之一后,银监会及央行多次下达文件,要求收紧对房地产开发贷款的审批。央行的数字显示,银行对房地产企业的贷款今年上半年比2007年同比下降30%。

  国家出台的组合拳政策是否会缓解开发商资金链紧张的情况?孙宗耀认为此举对缓解开发商的资金状况作用有限。他解释说,目前楼市的问题主要表现在两个方面,一是消费者的信心不足,对未来经济走势和收入增长预期有限,因此仅仅依靠出台的几个政策很难从根本上扭转市场的现状;更为重要的是,房价仍旧偏高,仍有一定的下调空间。

  开发投资增速下降引发供给结构失衡担忧

  记者发现,由于受开发商资金链紧张、房地产市场持续低迷等综合性因素影响,深圳房地产开发投资增速同比出现放缓迹象。统计数据显示,今年1至9月,深圳市完成房地产开发投资305.44亿元,同比减少2.46%,其中完成商品住宅投资225.38亿元,同比减少1.11%;商品房施工面积为3002.64万平方米,同比增加2.1%,其中住宅施工面积2074.8万平方米,同比增加0.12%;商品房新开工面积586.93万平方米,同比增加1.32%,其中住宅新开工面积386.02万平方米,同比减少13.13%。

  这一数字引发了业内外关于未来可供给房屋面积减少的担忧。“投资增速下降了,未来可供给的楼盘面积必然会减少,深圳楼市度过眼前的调整期后,可能面临着更为尖锐的供求失衡。”金地集团总裁张华纲说。

  和忧虑的观点不同,孙宗耀相对乐观。他说,未来市场的供给量主要决定于两个方面,一是存量房,另一个是增量房;今年由于销售不畅存量房这一块比较充足,同时,政府在保障性住房方面也会有比较大的动作,这也会形成新的供给量,如果投资增幅不是出现大幅度下滑没必要过于忧虑。

关键词

开发商 房地产 资金 深圳 

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