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地产商“借坡下驴” 楼市寒冬透出丝丝温暖

http://www.jrj.com    2008年10月24日 10:03     证券日报
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  □ 联合证券 鱼晋华

  回顾2002年以来房地产股走势与各项调控政策的关系,我们发现信贷政策的实质性转变,以及土地政策变化,都会带来房地产行业下一个发展阶段的显著变化。而资本市场出于对行业基本面将发生变化的预期,地产股都有及时而充分的反应。

  如2003年6月,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,要求对未取得四证的房地产项目,不得发放任何贷款,同时对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付款比例执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。121文可视做2003年开始房地产调控的开始,而121文发布后,房地产股的表现显著落后于大盘。

  2004年8月,“831”大限,全面取消土地的协议转让,由此中国的土地制度进入“招拍挂”时代,土地开始作为政府垄断的稀缺要素定价,开始了持续的上涨。在土地成本上升的推动下,房价也开始出现了较快的上涨。而房地产股的表现同样是在地价和房价开始快速上涨后,开始强于大盘。

  2006年5月,《国六条》发布,进入70%/90时代。但国六条及后续补充细则的发布,客观造成了房地产项目规划的延迟审批和开工的推后,造成房地产供给将下降的预期,反而推动了房价的上涨。而地产股也在《国六条》发布后经历短暂的恐慌后,在房价持续上涨的推动下,开始了加速上涨。

  2007 年9 月,二套房贷政策发布,房贷首付比例提高至40%、贷款利率也提高到同期同档次基准利率的1.1倍。加上持续加息的累计效应,以及房价连续多年上涨早已脱离了购买力,房地产市场陷入低迷,房价开始下跌,而地产股也开始了加速下跌。

  由于本次财政部和央行支持购房新政的推出,对于提高购买力有实质作用,同时也在给购房人传递政府扶持楼市的强烈政策信号,有助于改善购房人的房价预期和购房意愿,有利于缓解当前楼市过度观望和低迷的状态。并且,中国已进入降息周期,后续还有降息预期,可进一步降低购房人的买房负担。

  在此预期下,我们判断四季度房地产股有望结束单边下跌的态势。但同时,上述政策传导到房地产市场基本面,需要一段时间,其效果也需要观察。因此在行业基本面仍没有实质性转暖前,地产股上涨的空间将受到怀疑,因此股价走势也会比较震荡。但我们认为总体上,相对于大盘,地产股仍有望在四季度获得相对的超额收益。

  编者按 日前,财政部发布一系列鼓励个人购房的税收减免政策,并允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。此外,央行决定将金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。《证券日报》记者昨日连线多家地产类上市公司及业内分析师,探讨新政对于房地产商及相关行业的影响。

  □ 本报记者 张 歆 夏 青

  央行财政部联手推出的房地产新政一石激起千层浪。

  对于地产商来说,看似严寒的冬天似乎即将变得温暖,这是因为少人问津的沙盘即将迎来新的关注;对于投资地产类公司的散户来说,新政是冬天里的一簇篝火,这是因为宏调的微妙变化意味着地产股有了重回强势板块的可能;对于与地产商绑在一起的银行来说,冬天之后的春天已经为期不远。因为,虽然眼前的利差降低了,但是潜在不良资产的数量却是大幅降低了。

  招商地产有关人士:

  开发商将主动降价

  新政对地产商无疑是个利好。这些政策能刺激消费,提高成交量,尤其是对那些有持币待购心理的消费者,无疑是一个很大的购买推动力;同时,新政会促使房价的调整较快到位。目前地产商与购房者处于价格不上不下的僵持阶段,而此次新政给地产商一个降价的台阶,地产商也认识到与其经历房价过高后的有价无市还不如薄利多销。不过该人士指出,“未来的购房成交量将是逐步放大的,不会一蹴而就”。

  广东某地产公司证券事务代表:

  有助于恢复市场信心

  新政对购房需求会有一定的刺激,但是之后的效果会怎样还得看后续的市场发展。很难预测,因为银行对购房信贷这方面的支持的情况还不是很明朗,所以这个政策的具体效果究竟如何,现在还不好预测。但可以首先肯定的是,新政对恢复市场信心会有比较明显的帮助。

  江苏某地产公司证券事务代表:

  冬天仍未过去

  这些政策能降低交易成本,能改善一些消费者的观望态度,刺激大家消费。但如果经济真的进入减速的阶段,大家对住房的需求自然也会受到限制。所以,短期内,房地产上市公司还是需要做好“过寒冬”的准备。

  深圳某地产公司证券事务代表:

  后续效果尚待检验

  政策的出台对房地产市场肯定会有一定的帮助,但是后续会怎样还是需要再看看,对此都是有一个好的预期,但是还是要看后续的实际效果。

  与他持类似观点的还包括广东省另一位地产上市公司董秘,该人士表示,“政策的预期是好的,但是能不能真的刺激消费,还需要时间来检验。当然,地产商已经能够明显感受到政策中传达出来的“暖意”。

  兴业证券王嘉:

  房价变相下降约20%

  政策决定公布之快,力度之大,超过了市场此前预期。由于优惠利率下限的下调,以100万30年期月供为例,基准利率8.5折的月供为6222元,7折后利率为5.229%,月供为5509元,减少约11.45%。而此前二套房政策下的利率为8.217%,月供为7489.5元,新政下月供减少了26.4%。目前市场上首次购房者比例仅占25-30%,且购房者中约30%一次性付清,剩余70%使用贷款的购房者平均首付比例在30-40%。因此占70%以上的购房者在用足杠杆的情况下,月供可以降低26%左右,相当于变相房价降了20%左右。这无疑会极大地提升市场的购买力,对近期的成交量有较为明显的刺激作用。同时,财政部文中同时提到地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。这表明中央政府赋予了地方政府更多自由度,不排除进一步出台利好政策可能。

  安信证券柳世庆、陶学明:

  连锁反应十分关键

  单就近日的一系列政策而言,相对目前较高的房价,这对于购房者购房成本影响有限,但是此次政策仅仅是一系列政策的一个环节,未来中央和地方很可能继续出台更多实质性的措施。

  如果按静态测算,仅房地产本身投资增速明年下降20%即会使GDP有大约两个点的下降。加上外围市场经济衰退几成定局。因此,此次房地产政策的调整出台,实际是国家已经关注到房地产市场萎靡给国家经济带来的负面影响,试图刺激消费者的购房意愿,带动内需和稳定资本市场,并藉此抵御外围经济衰退对我国经济的进一步负面作用。而且,房地产板块具有带动市场的能力,所以将房地产行业板块的投资评级提高。

  中信证券朱琰:

  银行业阵痛难免

  下调个人住房利率的下限对上市银行2009年利润负面影响在4%左右,这是不考虑规模增长下进行的静态测试。其中,深发展、兴业所受负面影响较大,分别为10.7%和6.1%;北京银行、南京银行所受负面影响最小,分别为1.77%和1.79%。此次新政赋予了银行更灵活的定价权,在不同的发展策略和模式下,银行表现可能会发生分化。不过,新政有助于缓解2008年以来房地产市场对银行体系的负面压力、保证住房按揭市场的稳定增长。

关键词

购房 地产 房地产 新政 房价 

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