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楼市组合拳只是冬天的“暖气”

http://www.jrj.com    2008年10月23日 10:23     东方早报
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  早报记者 忻尚伦

  救楼市政策终于出台。昨晚,财政部、央行联合下发通知,加大保障性住房建设规模,降低首付比例、住房交易税费和房贷利率。分析人士均认为,本次组合拳旨在支持居民购房,而非“稳定”房价。在政策拐点已现的情况下,房地产类公司的“预期利好”要大于“基本面利好”。

  成交量未必能“暖”

  继国务院明确表示要通过降低购房税费的办法后,财政部联手央行再度出手。措施包括,首次购房最低首付调为20%、对个人销售或购买住房暂免征收印花税、购房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍等。

  “力度颇大”是分析人士共同的观点。

  “这次政策非常‘和谐’”。东方证券分析师薛和斌认为,这次组合拳并不是针对拯救房地产开发商而来的,“我们可以看到,是通过直接降低居民在房地产交易环节的各种成本,从而给予老百姓实质性补贴。”

  根据第一创业分析师陈晓波测算,本次组合拳通过印花税减免等将使购房者的成本降低0.55%,房贷利率的下限打7折后,将从现在的7.47%一下子降到5.23%。陈晓波认为,这两块的调控力度是最大的。而土地增值税由于只适用于二手房买卖征收,因此免征收所产生的刺激作用不大。

  “我们看到贷款利率的下调不仅针对首次买房者,而且还有‘改善型普通自住房’。”薛和斌认为,后续应该还会对“改善型普通自住房”给出定义,“否则就可以理解为所有商品房,包括第二套房、投资用房等等。”

  至于通过降低居民购房成本是否能提高成交量,几乎所有的业内人士都持“谨慎”态度。“无论国内还是国外、历史还是现在,也无论房地产周期在波峰还是波谷,政策拐点都无法对成交量起到立竿见影的效果。”薛和斌认为,总是政策拐点先出,然后再出现行业拐点,“这其中的时间差可能会比较长。”

  经济学家赵晓也表示,房地产的冬天仍然没有过去,但是这项政策的出台,好比是冬天里的暖气,会给处境艰难的房地产商带来温暖。

  房价依旧处于下降通道

  “如果没有后续政策,那么如今的高房价依然无法维持。”在陈晓波看来,为了提振成交量,房地产商依然会靠降价来配合政府的救市措施。

  薛和斌更寄希望于各地方政府的各显神通。“我们看到如今中央政府已经肯定了各地方政府之前进行的一系列救市措施,且允许其陆续推出新政。这对于地方房地产商来讲,有很大的利好预期,可想象空间极具吸引力。”

  而陈晓波则并不如此乐观。在他看来,这次的松绑政策力度相当之大,且针对性尤为好,“因为政策有滞后性,且短期看已经到位,不排除半年内全国性的新救市方案暂缓。”

  陈晓波尤其担心的是“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍”是否能得到商业银行的支持。

  商业银行的极大部分利润来自于个人住房贷款的利率支付,“如果以7折下限来收息的话,那么对银行业赖以生存的利息差利润空间挤压是很大的。”陈晓波预计,银行未必会愿意按照7折来房贷给申请者。

  联合证券鱼晋华指出,虽然此次降低居民购房环节的力度很大,但是不要忽视文件中第九条——加强保障型住房的建设。“行业内也有万亿保障型住房基金的传闻。因此,保障型住房产生的供应量,对商品房还是有一定挤出效应的。”

  ◇板块动向

  机构博弈房地产股

  早报记者 葛佳 忻尚伦

  沪市从10月10日跌破2000点以来,跌幅已达到8.62%,同期房地产股指数上涨了0.46%,明显强于大盘。

  统计显示,自大盘再次跌破2000点以来,机构资金净流入沪市地产板块4.37亿元,板块机构持仓上升了约1%至24.34%,位列8日机构板块增幅榜首位。

  在8个交易日中,地产板块有16家上市公司是呈现机构资金净流入,机构增仓幅度较大的是栖霞建设600533行情,爱股,资讯金地集团600383行情,爱股,资讯,机构持仓分别增加了4.9%和2.3%,两股目前机构持仓为22%和48%。此外,中华企业600675行情,爱股,资讯北京城建600266行情,爱股,资讯首开股份600376行情,爱股,资讯陆家嘴600663行情,爱股,资讯的机构8日累计增幅也都超过了1%。

  应当注意的是,机构对于房地产板块分歧很大,以华发股份600325行情,爱股,资讯为例,8日内净买前10位共计买入2.26亿元,其中机构占9席;净卖前10位共计买出2.15亿元,其中机构占8席,华发股份自10月10日以来,累计跌幅为0.84%,机构持仓下降了0.857%至76.741%。

  国金证券600109行情,爱股,资讯分析师曹旭持、广发证券研究员沈爱卿均表示,房地产板块近期依然有投资价值,且今天房地产板块可能再次反弹。但毕竟房地产板块已率先启动了一段时间。

  “除了资产质量高、荷包充实的四大龙头股——万科、招商、保利集团和金地集团外。在如今的弱市中,中小盘股或许更值得关注。”陈晓波说,比如地方政策扶持型的荣盛发展002146行情,爱股,资讯、房地产资产优良的冠城大通600067行情,爱股,资讯都可以加以关注。

  上海证券分析师沈莉指出,以房地产股最后防线PB作为估值底线,“这样重估的账面净资产在1倍以下,如今的房地产股股价再下跌是不理性的,而前期的大幅调整也使部分房地产股这投资价值显现。”

关键词

房地产 购房 板块 机构 利率 

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