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房地产市场会出现反弹但不是反转

http://www.jrj.com    2008年10月23日 10:16     每日经济新闻
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  ◆叶檀 评论员

  中央政府层面的抢救楼市运动拉开序幕。

  10月23日晚,财政部网站公布财政部新闻办公室通告,“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”。引人关注的是,从第七条到第十条全部关于下调房地产税费,与降低房贷利率——从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%;下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点等。

  所有的猜测以最快的速度落实为政策,降息幅度之大、税收降幅之深令人关注,差不多是对以往紧缩政策的全盘修正。由财政部直接出面调低利率与税收,而没有央行与银监会、建设部的意见,说明这是一次救急之举。如果说,18个省市的地方政府救楼市只是小试牛刀,那么,财政部的措施就是绕开争议直击核心,直接放松银根提振房地产市场信心。

  所有对中国实体经济与房地产行业关联度有认识的人士,都不会对政府救楼市持怀疑态度。事实上,在电力、钢铁、建材产能过剩的今天,拉动房地产投资是挽救经济下滑的重要一环。笔者早就认为,鉴于从去年开始沿海出口企业赢利出现下挫趋势,政府当时就应该保持市场稳定。这绝不意味着笔者反对加大保障性住房建设规模,保障性住房与市场定价的商品房,才能筑就房地产行业健康发展的双底。

  现在救市,成本高而收效少。首要原因是实体经济下行已成事实,房企存在现金流紧张等问题,购房者对于实体经济的担忧使他们不会轻易出手投资购房。国家统计局公布9月国房景气指数为101.15点,比8月份回落0.63点,比去年同期回落3.84点,这是该指数自去年11月以来连续10个月回落。今年1到9月,全国完成房地产开发投资同比增长16.5%,增速比1至8月份回落2.6个百分点;房地产开发企业到位资金增长10.7%,回落3.4个百分点。今年上半年保持较快增速,是因为前两年拿地的房地产企业已经到了开发周期,而不是因为房地产市场火爆。

  全球金融风暴是个财富急剧收缩的过程,从美国、英国直到印度,都出现了房价的大幅下滑,甚至出现崩溃迹象,说明目前是个投资的低潮期。过去3至4年间,印度的股票和房地产价格分别反常地暴涨了3倍多。今年以来呈现急剧下降趋势,印度Sensex股指下跌了46%,BSE房地产指数则下跌了78%(圴以14日为标准)。

  看看各国央行在做什么?在调低利率,不断向金融机构注资挽回流动性,调低利率说明市场处于紧缩周期,通胀预期被通缩预期替代。如果你手里的钱不再缩水,如果现在实体经济领域的企业愿意用月息两分以上的高息借款,请问还有人会急着投资房地产吗?房地产与股市火爆一定是资产高涨周期的产物,央行越加息,投资者越是急于买房,央行越降息,投资者越是不急于出手。此次出台政策真正的利好,是降低税收,投资者可以从政府的收入中分羹。

  地方政府救市之后,从市场反应来看收到了一定效果,如重庆、北京、天津、上海部分城市成交量环比有所上升。但情况不容乐观,全国房地产当月投资增速数据显示,2008年8月份较6月份下降一半,销售回款大幅下降。以上海为例,从10月13~19日一周,一手商品房的成交量仅为18.84万平方米,环比略微上升2%,其中商品住宅的成交量下降了20%,仅成交11.6万平方米。

  充其量,房地产市场会出现反弹,而不是反转。


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