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房企老总热议“救市”

http://www.jrj.com    2008年10月22日 08:57     国际金融报
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  一方面是各地楼市不同程度的下跌,另外一方面是政府的政策不断暗示救市的可能性。目前上海购房者信心指数跌到了1999年以来的最低点,记者为此采访了千城机构董事总经理刘承健、美联物业上海区域副总经理丁伟、上海明华房地产有限公司投资总监井维祥,就楼市“要怎么救?”的话题进行了深入探讨

  在经历最冷的一个“金九”之后,上海楼市“银十”也将以清淡告收。继央行在24天内连续两次下调存贷款利率以及存款准备金率,银行利息全面进入下降通道之后,10月17日,国务院召开会议,要求降低住房交易税费支持居民购房。而在地方政府“救市”上表现低调的上海,也于10月15日由上海市公积金管理中心发布通知,对住房公积金贷款的额度上限作相应调整,将最高额度调至60万元。

  但是,这一系列的“救市”政策,目前仍未显现出效果。

  佑威房地产研究中心统计上海房地产交易中心官方网站上的数据显示,10月第三周(10月13日-19日)上海商品住宅的供应量上升了38%,成交量却下滑了20%,供需比达到3.3比1。

  佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,试探性的救市政策难以改变在经济增长放缓的调整下,人们对楼市的悲观预期。政府越是救市,越是表明楼市走入下跌通道。因此购房者也会持续观望,以等待楼市底部的到来。

  二手房市场对于救市政策反应也不大。但随着政府出台一系列“救市”政策,买家带看量逐步增加。记者从21世纪不动产上海区域旗下10个门店获得的数据显示,4个区域(徐汇、闵行、联洋、闸北)在救市政策出台后带客看房量有所增长,同比增长了10%,其他6个则没有明显变化。而成交量方面,除了闸北区成交速度有所加快,其他区域均没有变化。信义不动产公关经理朱平平表示,从9月份开始,该公司的带看量就有所上升,但是成交量没什么大变化,“除非出台交易税减免政策,否则购房者仍然会保持观望。”上海中原董事总经理谭百强认为:二手房市场中买家的观望心态在短时间内仍难以改变。

  “由于开发商的减价会成为一个趋势,有需求的买家还是会入市。9月,二手房的业主有30%已随着大市的下滑而调价,幅度不大,但是70%的业主,特别是手上只有1-2套物业的仍顽强地保持原来的挂牌价格,近期二手房市场要提高成交量还是比较难。”上海中原副总经理陈宇珏表示,目前二手房成交量已经萎缩至高峰时期一半以下水平。

  而焦点房地产网“救市了,你现在买房吗?”调查结果显示,74%的被调查者,在试探性救市政策出台后,仍然选择不买房;而21%的被调查者心态有所松动,表示再看看;而另外5%的被调查者表示现在会出手购房。86%的被调查者认为房价仍会进一步下跌;认为还会快速上涨的仅占2%。 超过五成的购房者认为,上海近期仍会有其他救市政策出台。

  二度降息:意料之中,但时间提前

  丁伟:

  二次降息在意料之中,这是迫于全球救市的大环境,是救市的一个信号。但是真正要说效果,还没有这么快显现。

  井维祥:

  如果市场继续往下走,我觉得还有很多的金融政策和完善产业政策会相应的协调出台。救市之前已经有很多地方性的政策出台,像宿迁已经有很优惠的购房措施。组合拳在整合我们市场、完善市场。目前,政府的调控从紧缩转为有保有压,这也是一种救市。

  上海:调整还将持续

  刘承健:

  上海的人口密度比其他城市高,而且开发期限要比其他城市快很多,支撑了市场。但是现在还称不上回暖。我们看到这次观望和市场的调整,是在价格很高的高度上出现的,刚性需求有一个恢复积累的时间。有一些楼盘价格毕竟比较高,调整还会继续。还是希望拉动贷款来进行消费,这样一些购房者会入市购房,并且交易量会逐渐跟正常的交易情况靠拢。

  丁伟:

  7月份的成交量比去年下降了50%。但是根据每家门店上门客的统计数据来看,上海的刚性需求还是非常厉害。

  虽然国家出了降息政策,但是市场的信心完全要推动起来,目前还没有做到。

  井维祥:

  老百姓现在为什么不买房,主要与宏观调控形势和政策有关。看救市到什么程度:如果他认为这个市场还有往下跌的可能性,就不会入市;如果回暖了,就会考虑什么时候入市。到了逐步上升的时候,老百姓消费能力逐步释放。上海的救市政策并不明显。我觉得,上海市场成交量下跌,还会持续一段时间。

  全国:单纯救房市行不通

  刘承健:

  从全国角度来讲,想救市并不容易。目前的中国经济出现几大特征:一是面临海外金融危机的影响;二是出口加工企业面临转型,可能有很多企业会关门倒闭;三是如果企业不景气,老百姓收入跟不上,楼市就不可能回暖好转;四是现在是过冷经济。过去一段时间的升息,导致中小企业贷款非常困难。现在虽然进入降息通道,中小企业贷款还是非常困难,因为银行的门槛没有放低。在这样的大环境下,中国房地产要救市,就要先救整体经济。上海与全国其他城市相比有一定的特殊性,因为城市特征决定了供需严重失衡,短期还不需要救市。但是相对整个中国来说,救市是需要的,但将是一个漫长的过程。

  井维祥:

  我觉得需要救市。以前我们认为市场经济一定是自由经济,现在来看,绝对是错误的。以前我们认为,美国政府不管企业生产,但是现在美国居然也把民营企业国有化了。我们看日本,其实日本是有政府行为的民营企业的。

  救市:放松二套房贷款不可取

  丁伟:

  在目前的市场情形下,没有必要调整第二套住房贷款的政策,而应该去放松首套住房贷款。如果真的想引导市场回暖,倒不如把第一套住房或者惟一套住房贷款放松。以上海为例,可以考虑将首付降低到一成,以此恢复刚性需求的消费力。

  刘承健:

  在任何一个市场趋冷和观望的情况下,最冷的就是投资客,现在还有人在买房的话,肯定是很需要房的人。所以现在调整第二套房的政策,未必对市场有太大的帮助。

  另外,现在调整第二套房政策,能激活的是高端需求和投资性需求,会促进房价的上涨,并非我们想看到的。

  目前的市场,需要的是刚性需求得到满足,也就是我们一直说的结构性调整。

关键词

购房 楼市 上海 成交量 

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