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国内楼市救亦不易

http://www.jrj.com    2008年10月18日 11:46     证券时报
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  证券时报记者周荣祥

  该不该救房地产市场并不是一个问题,问题是该如何救?考虑到房地产业作为国民经济发展的支柱产业,目前市场上关于全国性的房地产救市政策即将出台的传言绝不会是空穴来风。

  作为国民经济的支柱产业,房地产业有着牵一发而动全身的功效。据有关人士测算,房地产业每减少100万平方米建筑量,就会影响30万人的就业,钢材需求减少2万吨,门窗需求减少8万套,卫生洁具需求减少2万套左右。

  目前,随着世界范围内的经济进一步恶化,我国经济面临迅速下滑的风险也与日俱增。不容乐观的出口形势、暴跌的股市已导致消费者信心指数大幅下滑,因此,保持经济增长还是要看投资。

  由此可见,即使不考虑房地产持续低迷可能带来的金融风险,仅出于保持经济稳定增长的要求,有关方面可能也会考虑出台政策以避免房地产业的崩溃,因为房地产业在我国固定资产投资中所占比例高达25%左右。

  如此看来,问题只是在于该如何救了。从目前公开报道的情况来看,政府可能出台的政策包括:二套房限制性贷款政策有可能取消;首付比例或降到20%;降低政府在房地产交易环节的税费,以刺激房屋购买。

  这些政策有一个共同的出发点,即增加房地产市场的交易量。但根据一般历史经验而言,当政府出台救市政策时,往往会加剧市场观望气氛。而从已出台救市政策的部分城市的现状来看,效果也确实不明显。

  救市政策难以挽救市场信心的一个重要原因或许在于房价仍高高在上,远超过大多数消费者的购买能力。对于房价过高的问题,中房协副会长朱中一昨天也委婉的给予了承认。他说,中国房地产市场已逐步由狂热转向理性,宏观调控控制房价过快上涨的目标已取得明显成效。

  由此可见,上述政策若出台,多数有真实需求的潜在购房消费者受惠可能并不明显,因为买不起的仍然买不起,反而是那些炒房被套的投机者因此获益。事实上,此前的系列房地产调控正是围绕着如何打击投资或投机性需求而展开,但当潮水退去之时,投机性资金抛售犹恐不及,又如何会挽救楼市?

  因此,能挽救房地产市场于危难之际的只能看真实性的住房需求,而这需要买卖双方充分博弈,当房价下降到合理区间,买卖双方才会达成市场价格共识,进而使交易量释放出来。

  但要降低房价并不是件容易的事情,开发商不会同意,地方政府也不情愿。目前依赖房地产市场景气程度的土地出让金已经成为地方财政收入的重要组成部分。数据显示,我国地方财政严重依赖土地出让金收入,全国平均达到30%以上,大城市更是达到60%的水平。

  而据了解,今年上半年,一些地方政府的税收减少了70%(房地产税已经成为地方政府税收的主要来源),这很大程度上是因为土地出让金减少了一半以上。由此也就不难理解,为何越来越多的地方城市先中央而动,各自展开救市行动了。

  或许救房地产市场的方法很简单,即政府将此前的土地出让金收入退还一部分给地产开发商(已经有开发商因为资金周转困难退还地皮的先例),开发商再降低房价,活跃市场交易。但要地方政府将已咽下的肥肉又吐出来,是何其之难!

关键词

房地产 房地产业 房价 

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