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金字塔尖人群追捧 北京别墅存量10年卖不掉

http://www.jrj.com    2008年10月11日 07:24     华夏时报
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  北京别墅市场在弱市里上演着量不降、价不跌的销售“神话”?

  不少市场人士认为,别墅市场在近一年中表现出了“惊人”的抗跌性,部分项目的价格大幅补涨,区域最高涨幅达46%。

  在调查中记者发现,别墅依然是消费者的最高居住梦想以及固定资产投资的首选,但目前的市场氛围影响着消费者的投资决定,总体来说,别墅并未走出一波强劲的独立走势。

  “与去年相比,今年别墅市场的变化并不大。”DTZ综合住宅服务部华北区主管岳锋钢表示。根据DTZ的监测数据显示,也有不少别墅的成交量和成交价格持续下跌。

  “现在的别墅存量,10年都卖不掉。”一位不愿意透露姓名的业内人士对本报记者表示。

  别墅市场冷暖两境

  进入10月,北京的别墅市场集中放量。顺义有超过10个新老别墅项目将集中入市,较去年同期增加近50%。在其他区域,提香草堂三期、御墅临枫等别墅项目都选择把10月份作为推广的重点时间。

  而与此同时,顺义有12个别墅项目表示将逆市提价。

  “按照目前制定的销售价格,龙湾和院在10月中旬推出的别墅价格要上涨5%左右。”龙湾别墅销售副总贾涛表示。据介绍,龙湾和院将在10月中旬推出40套左右的别墅,销售价格在800万/套-1200万/套。

  “顺义别墅奥运后集体提价,是因为其较高的销售率给开发商微涨提供了信心。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬说。

  亚豪机构统计数据也显示,今年1-9月,顺义区别墅项目目前整体销售率较高,如龙湾和院5-7月推出的113套独栋别墅已基本售罄,销售额超过7亿元。北京富力湾7月开盘至今,销售总金额超过2.4亿。MOMA万万树上半年推出的产品基本销售完毕。

  岳锋钢认为,相对于普通住宅,别墅价格并没有大起大落,主要原因是因为别墅是固定资产投资的首选,但别墅从来不是一个热销的产品,“大势下会受到影响,但比普通住宅的影响要小。”

  “但是我们感觉别墅市场是在异军突起,实际上,别墅占市场的比例非常小。”岳锋钢说。

  而在热销涨价的同时,一些项目也在进行打折销售。恒大金碧天下国庆期间在北京举办优惠活动,开盘额外7.9折,孔雀城、龙湖花盛香醍的叠拼别墅都有不同的折扣。“一般在广告上看不到别墅的折扣,电话也问不到,只有真正去了现场才能了解到折扣的情况。”一位业内人士对记者透露。

  岳锋钢表示,买房人看重的是别墅的品质和优越的地理位置,但根据DTZ的监测数据,也有不少别墅的成交量和成交价格小幅下跌。

  焦点房地产别墅网主编陈萍丽表示,别墅市场一直是缓涨,价格稳中有升,但位置不好、品质一般的项目,不排除大幅降价的可能性。“毕竟,购买别墅的消费者都是改善性需求和投资需求,并不是刚性需求,而目前北京市场可供选择的项目有很多。”

  改建高端公寓

  “现在的别墅存量,10年都卖不掉。”一位不愿意透露姓名的业内人士对本报记者表示,很多开发商拿到了别墅用地但并未对外公布,而在目前市场形势不好的情况下,不少开发商都推迟了项目的运作时间。

  据记者了解,远洋地产开发的高端别墅远洋花园,规划用地131万平方米,本来预计2008年年中开盘,但目前仍未进入市场。长江实业(集团)有限公司在中央别墅区的项目总建筑面积78万平方米,将分5期开发,第一期约400户花园洋房大宅,也是刚刚进入市场。

  中原地产华北区总经理李文杰曾对媒体表示:“长实的这块地是两三年前通过兼并项目公司的方式拿到的,之后一直没动。这期间一方面在办各种手续,另一方面长实资金实力非常雄厚,并不急于回收资金,而土地在这两三年内的升值幅度大于占用资金的成本,所以一直没有开发。”

  “像这样的情况有很多,”上述不愿意透露姓名的市场人士表示,“北京目前别墅用地的存量很难统计,政府也没有一个准确的数字,但毋庸置疑的是,这样的项目数量绝不在少数。”

  而在市场方面,别墅开发的高风险也让不少项目“无疾而终”。

  位于昌平十三陵水库风景区的天伦随园别墅,原本照搬了苏州园林别墅的设计和风格,然而,3年时间却仅仅卖出去两套。据公开的信息显示,在2005年11月,国花园第一批4栋别墅所标注的售价就高达8000万元,折算成单位面积,每平方米也近4万元,这是北京市场前所未有的。而这个高价纪录,直到2006年丽宫别墅,以及2007年的御园项目问世之后才被打破。

  最新的消息则是,这个当年京城第一的天价项目,目前已经更改规划,而原有土地上将建设高层公寓。

  这也并非是个案。位于昌平的阿凯迪亚也以公寓作为目前销售的主要目标。在通州,每栋售价近亿元的天价别墅国花园在经历了三年的曲高和寡之后终于被推倒重建,“国花园已经不做别墅,计划改建成高端公寓”,知情人士透露。由此,北京最早的千万级别墅也将就此消失。

  2005年,国花园开盘入市之时曾让业内惊叹,每栋1000平方米以上的面积,千万级的售价,对于当时的市场情况而言,都无异于一颗重磅炸弹。

  陈萍丽表示,尽管别墅稀缺,也要遵循市场规律。她认为,别墅作为住宅价值链上的终端产品,其对应的细分市场与普通住宅还是有很大的不同,比如客户结构、置业动机、价格,甚至在产品设计上都有非常大的区别。

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