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让房地产走完一个完整周期

http://www.jrj.com    2008年09月23日 10:43     新民周刊
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  如果不看到深圳涨和跌背后的问题,你将步入深圳后尘。

  口述·宋丁整理·杨江(记者)

  这几个月深圳楼市量价齐跌,成交量回到10年前。就新盘成交量而言,2005年至2008年4年的数字非常有意思,2005年是900万平方米,2006年700万平方米,2007年是500万平方米,而房价在2005年涨了17%,2006年涨了26%,2007年涨了50%以上,今年呢,上半年是100多万平方米,如果下半年继续低迷,今年新盘就是300多万平方米,连续4年,逐年递减200万平方米,相当不理性。

  按照深圳人口总量、经济发展水平、人口消费水平,二三级市场一年总得成交1200万平方米吧,但今年新旧市场到年底可能也就只有700万平方米成交量。这个成交量是反映这个城市的经济发展要求与人均消费水平的吗?!

  市场观望氛围很浓,此时舆论导向非常重要,但舆论似乎都在讲还没有跌到位,认为开发商要大胆降,我实在看不懂,从深圳的基本面,我看不出“隆冬”迹象。

  投资、消费、出口是拉动国民经济的三架马车,深圳是出口外向型城市,现在出口受到较大影响,消费内需力度也一直不够,政府最好操控的就是投资,这当中,房地产占了很大板块,如果这个市场低调到不能发展,这个城市国民经济我就看不到前景了。

  房地产市场到了今天充塞太多情绪化的观点。我强烈呼吁房地产市场平稳、健康地发展,这个城市并没有严重到怎样的程度,为什么一些舆论这么消极。

  当然,房价降到目前的水平是正常的,是对过去3年特别是2007年暴涨的理性回归。

  上世纪90年代末的房改是真正推动中国房地产市场化的改革,直到去年,都是爬坡状态,只是有快慢,去年是暴涨式爬坡,说明房地产到现在连一个完整的成长周期都没有过去。

  我们必须承认我们在这个领域是不成熟的,必须学会通过这次的调整来走完一个完整的周期。所谓周期,就是必须让它涨透,然后再让它跌透。政府要控制好涨与跌的两端,在这两根高压线中间,市场经济爱怎么走怎么走,我不管你。

  我认为深圳楼市再暴跌不可能了,但市场观望心理还是比较浓郁,加上后奥运时代已经开始,不排除一定程度比如10%惯性下跌。政府现在还没有必要出手,如果万科地产这样的企业都有危机的时候,那就意味着一个大的转点,那就不是一个行业、一个企业的倒掉,而是深圳经济的倒掉。

  迹象表明,市场内部正在进行良性调节。部分中小企业扛不住,和大企业协商兼并,这不是很好嘛?我们过去就想要看到这个场面。

  断供潮不会出现,“负资产”不意味着断供。“千亿断供”已被证实为“剑客”带头的炒作,不要让剑客横行市场,我们坚决反对5个月暴涨50%让老百姓买不起房,我们也不希望出现“剑客”让老百姓跟着他们走,这是另一种非理性。我觉得这也是一种超级误导。

  过去存在的开发商、中介、购房者联手骗贷、变相零首付,这些问题都得以曝光,不是很好嘛,以后就阳光操作了,让房地产经历完整的周期,把所有的问题暴露出来,然后该完善的完善,下一轮肯定会避免。

  深圳的警示就是:认真总结这一轮发展过程中的经验教训,完善制度化与角色定位。这一轮涨跌关键不在于市场,而在于政府,主要问题还是政府角色的缺失。政府应该承担保障性住房,然后剩下的由市场解决。现在政府把这部分承担起来了,所以骂娘的又转变为夹心层,于是出现了代言人比如牛刀、邹涛。

  我认为,深圳在全国是很具代表性的,深圳暴露的问题在别的城市都存在,只是暴露得更集中、更早,各大城市应该互相学习总结经验教训。

  如果不看到深圳涨和跌背后的问题,你将步入深圳后尘。(宋丁,深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任)


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