首页 财经 股票 基金 股评 个股 行情 港股 美股 商业 房产 汽车 商旅 读书 生活 理财 银行 保险 黄金 外汇 期货 博客 论坛 爱股 爱基

“无条件退房”不是救命稻草

http://www.jrj.com    2008年09月23日 10:43     新民周刊
【字体: 】【页面调色版  

    

  几年之后无条件退房或者加价退房的承诺,任何一个成熟的公司都不可能做出,其出发点非常值得质疑,基本上不可能实现。

  杨少锋

  2007年的楼市,彻头彻尾是一个卖方市场,什么样的房子只要开盘就有人买,被火爆假象乐疯了头的开发商,居然把“现金为王”这一地产铁律抛之脑后,纷纷玩起了捂盘惜售的游戏,期待狠捞一把。然而,正如笔者在楼市最为火爆时所发的警告:供不应求是楼市的天大谎言,捂盘惜售将遭受市场最严厉的惩罚。虚假的需求一旦被蒸发,市场会给那些忽视经济规律的玩家最严厉的惩罚。

  有句话说得好:退潮之后才看得出谁在裸泳。2008年已经过去大半,伴随着深圳、广州房价暴跌,上市公司资金链的困境公之于众,笔者2007年10月关于地产股的警告“警惕上市房企股价泡沫突然破灭”不幸言中,楼市带头大哥万科率先祭起全国性降价大旗。

  相比万科直白降价,更多的项目则玩起了各种营销花样。而最受关注的,则属于“无条件退房”。

  相比万科在降价之后对老业主坚决不补偿、不退房的立场,无条件退房的承诺在当前形势下无疑对购房者形成了巨大的吸引力。然而,笔者认为,无条件退房存在巨大的陷阱,消费者应当提高警惕。

  从笔者多年的从业经验来看,正常情况下没有一个开发商愿意客户退房,即使有客户提出退房,开发商也往往百般推诿。现在有开发商推出可以退房(不管是有条件退房还是无条件退房),其原因只有一个:房子不好卖了,所以想让消费者对项目具备信心,以此来推动销售。

  推行这种促销手段的项目只有三个原因,一是项目本身存在问题,开发商急于套现;二是项目滞销,不得不用非常手段,开发商宁可承担巨大代价。三是开发商资金链出现巨大危机,这种促销有变相融资嫌疑。

  以武汉汉阳墨水湖北路的“金福世家”为例,为让担心房产贬值的购房人放心,该项目承诺楼盘出售后,将由楼盘代理销售商——顺驰置业武汉公司无条件加价10%回购:该楼盘交房之日起满2年后第一个月内,购房人如觉得买房不划算,均可在原房价基础上加价10%卖给顺驰公司。

  看起来承诺很漂亮,问题是,第一,作为一个代理销售商,其注册资本金往往只是百万,而眼下哪一个楼盘投资不是以亿元来计?以百万资本金为数亿元的房产担保,这种担保有何可信度?

  第二,即使是开发商来担保,一个项目的开发,国内开发公司自有资金基本上都在项目总投资30%左右,其余资金主要靠银行贷款和垫资、销售回款来解决,项目销售额往往远大于总投资额(因为含有利润和各种税费),单一的开发商主体,是没有能力给予一个项目完全的退房担保的。换一句话来说,如果退房仅仅是几个客户,开发商可能可以应付,如果大面积退房,任何开发商都只能马上破产。

  第三,即使届时退房比例在开发商资金可能承受范围之内,以前面项目为例,开发商除了承担房子加价部分之外,还要承担相应利息,同时需要承担巨额的税费。由于在这个退房过程中,房屋交易行为实际发生两次,第一次开发商交纳的税除了营业税之外,还有土地增值税、所得税等等,而客户同时也交纳了契税等;而所谓的退房,在现有法律体系下只能作为二手交易处理,还需要交纳大约7%-8%的税,仅仅这几项的税收加起来,大约相当于房款总价的25%,这个成本应该由谁来承担?。

  基于以上几个方面原因,几年之后无条件退房或者加价退房的承诺,笔者认为,任何一个成熟的公司都不可能做出,其出发点非常值得质疑,基本上不可能实现。所以,作为购房者,最重要的是根据自己的实际情况对房子的性价比进行客观的判断,轻信任何夸大承诺都是存在风险的。(作者为联达四方房地产经纪公司董事总经理)


到论坛讨论
    新民周刊 其他文章
    • 袁隆平受追捧凸显“选择性仇富” (2008年08月29日 12:12)
    • 唱片公司收购演绎华语音乐兴衰史 (2008年08月27日 10:19)
    • 油价下跌乏力 航空业苦寻替代燃料 (2008年08月27日 10:16)
    • 一件泳衣引起的战争:水立方为何成为“水魔方” (2008年08月27日 10:10)
深度报道