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大摩出售上海地产调查:断臂还是“嫁女”

http://www.jrj.com    2008年09月19日 02:46     21世纪经济报道
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  见习记者 赵飞飞 本报记者 陈欢

  在华尔街第二大投行摩根士丹利可能被收购的时候,有传言称大摩将出售上海的住宅项目以断臂求生。

  18日,在接受本报采访时,大摩中国区董事张宝玲表示对此说法不予置评。她称,正如此前大摩欲出售上海锦麟天地一样,这是正常市场交易行为。“大摩并不会因为华尔街的危机,一夜醒过来就要卖楼应对危机”。

  张透露,“况且大摩只是通过从全球募集而来的房地产基金进行操作。即使出售,首先第一步要回馈投资者,也不可能将变现的资金据为己有。”

  值得注意的是,此前一周,摩根斯坦利发表研究报告称,由于多个城市地产商减价促销,房地产市场出现价格与成交量双双大幅下降可能性大,并进而提出“地产市场崩溃”论。

  对于这份报告,张宝玲在接受采访时不愿置评,称其只是研究部门的“独立”报告。

  此番一边唱空一边卖出,加之早先在中国楼市好的时候唱空进入,大摩在中国地产市场呈现出“大摩悖论”。

  大摩在上海地产上落子如飞

  对于出售上海新天地附近的锦麟天地一事,张宝玲没有透露最新进展。张表示,此类型的物业投资,大摩一般保持4到5年的持有周期,出售是一种很正常的市场行为。

  “正如我们之前买卖香港维德广场与恒生大厦一样,投资与出售,等于是把一位小女孩养大了,嫁出去。”张宝玲同时表示,这不存在对这个市场看空,或者变现应对危机。

  从摩根士丹利提供本报的材料显示,自1991年起,大摩已成立了6个房地产信托投资基金,投资国际方面的基金包括 MSREF III、International和 MSREF IV International。两年前在全球募集了42亿美元的MSREF V基金,其55%主要用于亚洲房地产市场。

  负责摩根士丹利媒体联络的吴轶对本报表示,也就是在两年前,摩根士丹利资产服务咨询(中国)有限公司上海分公司正式成立,大摩投资咨询团队实现常驻上海。

  5年前大摩对锦麟天地雅苑的收购,是其在中国地产投资的第一单物业。它选择与上海永业(集团)有限公司合作。具体运作项目的公司是上海华丽房地产发展有限公司。

  本报查询工商资料获知,项目公司的投资总额为7500万美元,注册资本2500万美元,股东贷款1200万美元。新加坡公司华丽控股私人有限公司以2590万美元的出资,拥有项目公司70%的绝对控股权。

  本报记者亦从获得的一份签订于2003年5月9日的股权转让协议中看到,另外占项目公司30%的上海永业,将其25%的股权转让给注册在英属维尔京群岛的“Yongye国际有限责任公司”,其转让价为869.5万美元。

  协议落款中显示,Yongye国际有限责任公司董事是Garth Peterson,此人正是摩根士丹利执行董事。

  进入2004年,大摩一边在楼市好的时候大肆唱空,一边却在悄悄地买入,此时它购入了第二个合资项目,与上海另一地产商复地(集团)股份有限公司合作投资复地雅园项目,总投资约为5000万美元。年底,大摩斥资5亿元人民币,将原来合作项目锦麟天地雅苑全部股权收入囊中。次年2月,大摩又以两亿美元的价格,拿下了上海人民广场附近的写字楼——上海世界贸易大厦。

  除地产之外,记者统计获悉,摩根士丹利在中国的资产王国包括一家投资银行,一家国内银行,两家基金公司以及6个地产投资基金和一些数量不明的私人理财和私募基金。

  摩根士丹利拥有中金公司34.3%的股权,是中金的第二大股东。此外,大摩还拥有摩根士坦利国际银行的100%股权,该银行注册资本10个亿,这是外资投行在中国全资拥有的第一家国内银行。

  另外,大摩还先后成立了摩根士丹利华鑫基金管理公司和上投摩根。上投摩根管理资产规模超过1000亿元人民币,旗下有七只开放式基金产品,其中包括六只国内基金——中国优势基金、货币市场基金、阿尔法基金、双息平衡基金、成长先锋基金、内需动力基金,以及亚太优势基金(QDII)。

  摩根士丹利华鑫基金管理公司三只基金,分别是摩根士丹利华鑫基础行业证券投资基金、摩根士丹利华鑫资源优选混合型证券投资基金和摩根士丹利华鑫货币市场基金。

  华尔街五大投行逐鹿中国

  从2003年至今,大摩在中国构建了一个庞大的资产王国,它是华尔街五大投行中,在中国步伐最快、对中国市场涉水最深的一家。

  除大摩之外,华尔街另外四大投行也纷纷开始了在中国的南征北战。据统计,2005年我国房地产与外资合作项目2119项,合同利用外资金额就达194亿美元。

  这年,高盛也出手其第一笔业务,以1.076亿美元(当时约合人民币8.6亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦。

  2006年大摩在收购方略上有了质的转变,不再满足于对物业的参股与收购,而是变成了直接参与地块建设的开发商。

  这次大摩借用的是香港兆威有限公司,其合作伙伴依旧是上海永业企业(集团)有限公司,双方成立的上海永威有限公司,从中海发展手中接过了卢湾区65街坊内南块土地面积24002平方米的开发权。

  记者从工商资料上获知,项目公司投资总额为2.56亿美元,注册资本1.28亿美元。在香港兆威有限公司的《董事委派书》中又一次看到了CARTH PETERSON这个名字(摩根士丹利执行董事),其职务是项目公司董事长。

  2007年,高盛卖出上海高腾大厦(原百腾大厦),转手价格约为1.5亿美元(折合人民币11.4亿元)。仅从账面收购金额来看,高盛在一进一出的两年时间里便获取了升值回报39%。

  至于雷曼兄弟公司,北京戴德梁行投资部董事曹国念对本报介绍,其参与中国房地产市场,主要方式是为中国地产商提供“过桥贷款”,即为出现资金困难的大批地产商提供贷款帮助。曹国念对本报透露,“这些地产商有来自于全国国资、民资等不同性质的的大、中、小地产商。”

  而美林在国内的投资情况,曹国念也透露,其方式和大摩、高盛一样,都以参股持有不动产为主,规模相对前两者要小,但是,北京最高楼银泰中心,正是由美林注资持有。

  “高盛、大摩、美林、雷曼兄弟在中国的房地产业务一直非常良好,这么多年来,一直为总公司提供了大批收入来源。”曹国念说。

关键词

基金 地产 上海 公司 董事 

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