首页 财经 股票 基金 股评 个股 行情 港股 美股 商业 房产 汽车 商旅 读书 生活 理财 银行 保险 黄金 外汇 期货 博客 论坛 爱股 爱基

寒冬来临前的外高桥

http://www.jrj.com    2008年09月19日 01:20     证券日报
【字体: 】【页面调色版  

    

  重组的三家公司不堪其忧

  6月24日,外高桥公告定向增发方案获得上海市国资委批准。其向第一大股东外高桥集团和东兴投资定向增发2.15亿股和5080万股人民币普通股,以购买外高桥集团持有的上海外高桥保税区联合发展有限公司(下称:外联合)38.35%股权、上海市外高桥保税区新发展有限公司(下称新发展)59.17%股权、上海市外高桥保税区三联发展有限公司(下称三联发)80%股权和东兴投资持有的外联合41.65%股权的方案。

  从2月25日的公告看,此次增发不超过4.2亿股,发行价格初步定为每股16.87元,股权资产预估值为63.42亿元。

  此次拟注入的资产为外高桥集团的核心资产,三家公司主营业务均为房地产开发、物流和贸易业务。此举意味着,外高桥集团的主营业务资产将注入上市公司,实现整体上市。

  公开信息显示,外高桥之所以重组,一方面是出于集团消除同业竞争的考虑,更重要是因为外高桥近年来主营业务规模较小、盈利能力较弱,一直处于亏损边缘——2005年、2006年和2007年前三季度公司净利润分别为-1.89亿元、2456万元和-729.29万元,再加上近几年的数起负面事件(譬如2005年2.2亿元保证金被挪用案件)使外高桥元气大伤。

  从上面的定向增发方案看,重组是将外联合、新发展和三联发这三家集团公司注入外高桥,同时将向集团转让出与其主营业务关联度不大的公司上海开麦拉传媒投资有限责任公司90%的股权。后者近三年均处于亏损状态,对外高桥的财务报表有较大影响。

  此次被注入的三家公司负债率均很高。外高桥的公告显示,2007年三季度,该三家公司的资产合计达115.8亿元左右,而截至去年9月30日,三家公司流动负债合计达81.26亿元,非流动负债为10.22亿元,共91.48亿元,占到资产合计的比例将近80%;而外高桥的三季报显示,其资产负债率也达73%左右。

  另外,用被注入的三家公司的财务数据测算,它们的盈利能力也起伏不定。2004年至2006年三联发的销售净利率仅为2%、3%、1.9%,新发展为4.8%、10.1%、10.7%,外联发为14%、4.6%、6%。

  在房地产不景气的情况下,报道表明很多上海的房子都面临断供情况,大华锦绣华城、浦东金桥新城、环球翡翠湾公司等都出现断供的情况。

  董秘王勋在此前接受媒体采访时也说,外高桥以及三家被注入公司的大量房产都属于租赁物业,开发过程中会有较多的借款,而收益方面,因为没有出售房子,大多靠收租金,因此负债率会比一般企业高,但他认为“还属于正常范围”。

  9月11日,记者问及外高桥董秘王勋,注入的这三家公司,除了做物业租赁,还有物流和贸易,外界只是看到了负债的一方面,而没有看到这些收益。

  这三个公司的租赁业务其实是综合的产业,这几个关联在一起,比如租赁给别人做仓库,可是我们可以做物流,服务,贸易,这是很多外人看不出来的。

  事实情况如何?一位房地产研究专家认为,房地产负债率达到70%,银行就不愿意提供贷款了。

  截止2007年底,公司的负债总额45.28亿元,资产负债率73.62%,其中,银行贷款规模39.50亿元,全年的利息支出约3亿元。

  从公开资料看到,2007年度,外联发的净利润为9159.69万,新发展的净利润为1.29亿,三联发的净利润为9109.8万,注入的这三家公司,加起来净利润为3.12亿,外高桥每年的利息就有3亿。那么,这三家负债率极高的公司对外高桥又能产生多大的意义呢?

  9月18日,一银行专业人士认为,确实没有多大的意义,负债率这么高,也不是很优质的资产。

  “5.74”项目继续拖累业绩

  “5.74项目,也就是森兰·外高桥”项目,因其占地5.74平方公里而得名。其中,绿化用地约70%,建设用地约30%。该区域是上海市规划的城市绿肺之一,将建设浦东最大的绿地和最大的湖泊。整个项目分商业区和住宅二部分,开放式体育公园及生态湿地贯穿其中。

  董秘王勋此前说到,截止到今年6月30日,森兰·外高桥项目前期开发已累计投入资金近30亿元。但国内房地产市场价格下降,房产企业资金面的紧张,也对森兰?外高桥项目的开发建设包括土地出让带来一定负面影响。

  9月11日,董秘王勋说到,“5.74”项目是出售和租赁都有,可是到目前为止,还没有销售的房子,仍处于基础开发。

  同时,王勋说,由于资金紧张,最近又卖出一块土地,成交金额是10几亿,对资金有所缓解。

  7月26日,公告称,将通过上海市房地产交易中心,公开挂牌转让运作多年的“森兰·外高桥”项目中的南部国际社区的A1-1、A1-2地块,转让价11.9亿元。

  就目前的情况,现在银行一般不愿意给这样的房地产公司提供贷款了。

  外高桥到了割肉卖地求生的地步。

  证券代表顾洁玮称,在重组前,外高桥业绩不佳主要是由两个原因的影响,一个原因是资产质量不高,一个是受“5.74项目”拖累,资金运转不畅。曾经筹集巨资精心打造的核心项目,如今却成为了公司资金的拖累,无奈之下,外高桥只能忍痛割肉。

  不过,在房地产如此不景气的情况下,外高桥的“5.74”项目投入了巨额资金,不知道什么时候才会有收益?

  董秘王勋说,基础开发持续到什么时候不知道。目前这个阶段产出的是无形的价值。

  从公开资料来看,“5.74”项目是计划投资60亿,可是从公开资料来看,目前期动迁成本居高不下,动迁企业普遍要价非常高,公司财务成本仍呈增长态势。随着物价的不断上涨,建设成本不断上涨,这些都使项目成本不断增加。此外,国内房地产市场价格的下降,房产企业资金面的紧张,也对项目的开发建设带来一定的负面影响。

  投入了30亿,目前产出的仍然是无形的资产,这就像一个无底洞一样,吸附外高桥不断的投入资金,而那遥遥无期的收获日子仍然看不到。

  9月18日,记者问及一银行专业人士,此人说,市政建设的问题就不便考虑了。不过就我们银行界的估计,今年下半年到明年会倒掉一批房地产公司。

  担保贷款逾期未还

  是个随时可能爆炸的炸弹

  记者从2007年年报中看到,外高桥提供担保的华源股份贷款逾期未还。

  年报中同时说明,对于华源股份的逾期担保,公司已经在定期报告中予以披露,并提示投资者注意风险。公司目前已向上级主管部门专题报告,与相关贷款行保持联系,并时刻关注华源股份的重组情况。

  从公开资料看到,2004年4月15日,外高桥与华源股份签订合同,为对方银行流动资金借款提供信用担保,担保额度为人民币30000万元。

  华源股份于今年5月19日暂停上市。

  9月18日,华源股份董秘讲到,目前公司重组没有任何进展。我们的资产全部被查封了,外高桥为我们担保,不清楚怎么处理。

  记者就此问询了一银行专业人士,其表示,如果银行要清算的话,外高桥要承担责任,可是本息如何算要看当时签的协议,不过事过两年,还没有清算,里面的问题只有当事人能说清楚吧。

[上一页]   1   2   [下一页]

到论坛讨论
    证券日报 其他文章
    • 吉林敖东实际控制人成谜 股权被频繁质押贷款 (2008年09月19日 01:24)
    • 钢价持续下降 出口退税推迟 (2008年09月19日 01:22)
    • 啤酒业:毛利率将回升 资金压力犹存 (2008年09月18日 01:46)
    • 食品饮料:实业资本与金融资本估值的角力场 (2008年09月18日 01:45)
    • 工银租赁与中信保签订合作协议 (2008年09月18日 01:39)
深度报道