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潘石屹:全国开发商将在绝望中哭声一片(图)

http://www.jrj.com    2008年09月14日 11:46     腾讯
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潘石屹

  昨天受“凤凰卫视”的邀请,我与任志强一起去《锵锵三人行》做节目。目前房地产市场不仅是杭州万科的员工在哭,可以说已经是哭声一片。在做节目时窦文涛总问房价降不降,第一期节目做完了大家觉得还没有说清楚,我们三人又做了一期。我觉得还是没说清楚,在这里再梳理一下思路。

  中国房地产的现状犹如12—15岁的青少年一样,还是处在成长期,这是中国经济发展的历史决定的,与今天的美国、英国、法国、日本房地产行业的情况是不能相比的,这些国家的城市化在几十年前,一百年前已经完成。从规模上来看,我国2007年商品房的销售总额达到了2.9万亿元人民币,这已经是一个很大的行业,尤其是房地产对国家经济的带动性很大。全国房地产商会的会长聂梅生研究,房地产行业对别的行业的带动是2.2倍。这样一个规模和影响都很大的房地产业就像一个青少年,个头、身体长得和成人差不多了,但智慧、知识、情感这些软件的发展还不完善。这个行业的管理也不完善。房地产行业从来都和金融有密切的联系,需要大量资金的支持。但在中国房地产行业的资金来源就很单一,没有与房地产相适应的资本市场,主要是靠银行贷款,缺少其他融资渠道。这一点与国外成熟的房地产市场是很不同的。

  房地产行业发展到2008年,面临的最大困难是缺钱,缺钱到了极点,从所有上市房地产公司的报表中就可以清楚地看出来。就像正在长身体的小伙子,却饿上几天没吃饭了,家长还总说你上周吃的太多了。房地产缺钱的原因有四点:第一,国际形势不好,房地产商的境外融资计划基本全泡汤了;第二,国内实行从紧的货币政策,对房地产行业控制得更紧;第三,发展商过去两年不理智地争地王,大搞土地储备,花了过头的钱;第四,从2008年初以来,全国房屋成交量急剧下滑,到了8月底已经同比下滑近50%,这一点是核心。

  从今年夏天以来,房地产行业处处在苦苦哀求,甚至自比四川地震时坚持了36天的“猪坚强”,等待解决军来救援。但直到今天没有任何资金政策松动的动静。房地产行业龙头老大万科集团先急了,在中秋到来之际推出了一个“喜迎中秋八盘同庆”的计划,名字很好听,其实就是八个楼盘同时降价。比这个“喜迎中秋八盘同庆”计划对行业打击更大的是“松山湖会议纪要”。媒体采访我时,我一直说,这是伪造的,不可能出此王石或郁亮之口,万科也已出来声明是伪造的,但这份纪要在网上却是广泛流传,成了万科对整个行业的《宣战书》。一时,开发住宅的开发商绝望了。瑞银本月9日报告“价格大战敲响战鼓”中说:“广州富力十个楼盘降价!合景泰富在降价!南京恒大在降价!”……这些大型住宅开发的上市住宅开发商信心彻底丧失了,中小型住宅开发商就更没有信心了。“松山湖会议纪要”作为《宣战书》的效果已经完全达到了。

  事到如今,房地产业的下一步会出现什么局面?第一:失业率的上升,房地产和它相关的行业是劳动力密集的行业,绝大多数是农民工,这些农民工可能在国家的失业率中没有统计,但是真实存在的。这些农民工全部来自中国最贫困的省份。第二:住宅价格互相攀比打折销售,但成交量急剧萎缩。市场历来都是买涨不买跌,住宅市场如此,股票市场也如此。第三:地方政府的出让金收入大幅度缩水,2006年,2007年出让的土地,地方政府有些收上来一部分出让金,有些还没有收到。第四:住宅开发商萎缩、亏损、被兼并甚至破产,尤其是那些买的土地的楼面价比售价还要贵的住宅开发商,当时的比喻是:“面粉的价格比面包贵”。第五:银行的金融安全受到来自两方面的威胁,购房客户的“断供”和住宅开发商的不良贷款。

  与其他房地产商一起讨论,以上这几种结果发生的时间顺序各有不同的看法。但发生的可能性大家的看法是一致的。

  眼下当务之急,是要给市场信心,给房地产行业贷款尽快“松绑”,解除捆绑在房地产行业的各种“绳索”。

  给市场以信心是最重要的,这需要大家的努力。


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