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注入资产缩水超百亿元 黄光裕无奈“养壳”

http://www.jrj.com    2008年09月14日 07:23     中国经营报
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  作者:张景宇、李俊辉

  属鸡的黄光裕,在资本市场上确实像一只好斗的雄鸡,以攻为上,不断搏杀。但面对低迷的大市,他一度雄心勃勃要打造的A股地产旗舰中关村(000931.SZ)也不得不低下骄傲的头。8月29日,中关村公告放弃实施定向增发购买鹏润系地产资产的方案,未来三个月内不再审议与非公开发行相关的议案。这部分资产作价曾经高达180亿元人民币,为了上市,黄光裕耗费重金,布局已久。

  “因为股市的大幅下跌,中关村的增发价格明显偏高。加上宏观调控对整个房地产行业的影响,黄光裕不得不选择放弃。”长城证券地产行业分析师黄清林分析,“但这可能只是暂时的。”

  增发即巨亏130亿

  按照5月7日公告的定向增发方案,中关村将以每股14.67元的价格,向鹏润地产、鹏润科技和黄秀虹(黄光裕的妹妹)定向增发12.27亿股,用于购买鹏润系地产资产。交易完成后,中关村的总股本将不超过19.21亿股。

  按计划,鹏润控股注资完成后,中关村成为一家以住宅项目为主的房地产开发和建筑施工企业,从而实现黄光裕地产资产上市的目的,同时也打响 “国美系”回归A股的第一枪。

  但一切都随着中关村股价的连续暴跌而搁浅。5月7日发布公告时,中关村股价正处于17.80元历史天价附近,此后四个月内,受大盘及地产股全面走熊拖累,中关村股价一路下跌,9月11日,其盘中最低探至4.01元,也低于黄光裕2006年10月入主时的股价(5元左右)。这意味着,如果坚持以14.67元的价格定向增发,鹏润控股作价180亿元的注入资产将缩水130亿元。

  这显然是黄光裕所不愿意看到的,他的本意是把中关村打造成他的地产旗舰和A股再融资大平台。

  在8月29日的公告中,对放弃增发方案的原因,公司的解释是“今年宏观调控力度超出预期,紧缩货币政策对国内地产业务冲击巨大,拟注入中关村的房地产类资产盈利前景不明确;房地产作为重点调控行业,融资前景亦不明朗。如果注入后不能立即筹集大量资金进行开发投入的话,注入的房地产项目将面临开发风险。”

  “现在股市不好,宏观调控又厉害,整个房地产股都处于被看空超跌的状态,与去年火爆的局面已经大不相同,这时候增发,又是以那么高的价格,显然是不划算的。黄光裕暂时放弃,避避风头。”北京私募投资者、资深地产人士慈先生认为。

  “养壳”支撑业绩

  放弃定向增发后,中关村只能依靠现有的单薄地产业务苦撑其“地产旗舰”躯壳。

  2008年中报显示,中关村上半年净利润是1136.81万元,而今年一季度的净利润是1231.07万元。也就是说,今年第二季度,中关村净亏损94.26万元。对此,公司的解释是“奥运会对北京地区房地产销售、建安施工及相关行业的不利影响”。

  2006年,黄光裕通过旗下的北京鹏泰投资有限公司(简称鹏泰投资)入主中关村以来,中关村虽然摆脱了巨亏泥潭,但其盈利水平一直维持在较低水平:2006年净利润419.14万元,2007年虽然盈利8901.82万元(归属上市公司股东净利润),但如果扣除非经常性损益,则亏损1.38亿元。

  这样的业绩,实际上还是黄光裕苦心经营、细心养壳的结果。

  2006年10月,鹏泰投资以1.44亿元从北京住总集团收购中关村27.51%股权,成为第一大股东。此后为了解决中关村沉重的债务负担(主要是CDMA30亿元借款担保),黄光裕开始为上市公司多次“输血”。粗略计算,黄光裕为打造“地产旗舰”的舰体已经付出了14.9亿元,另加上两年多的时间,代价不可谓不大。

  但要实现其利用中关村将地产资产整体上市、再融资的目的,黄光裕还要花费些精力。

  按照现有政策要求,上市公司欲再融资,需要最近3年连续盈利,并且净资产收益率不低于6%。如果按照5月7日方案执行,资产注入后,中关村净资产将达到185.6亿元,要达到再融资要求,净利润至少需要11.1亿元。这对一家今年上半年盈利仅有1000多万元的上市公司来说,显然难度太大。

  “中关村目前的主业,准确来说应该是工业地产,依托高科技园区开发。这种商业模式决定了它不可能有太高的利润率和业绩增长率。”黄清林分析,“同类的公司,比如张江高科(600895.SH)、长春经开(600215.SH)都存在类似问题,都在尝试转型。”

  千亿资金焦渴

  定向增发公告显示,黄光裕原计划注入上市公司的鹏润控股房地产项目包括:大康国际鞋城项目、鹏润建国大酒店项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、重庆解放碑国泰广场项目、无锡电瓶厂项目、沙河项目、金尊大厦项目、宋庄项目、崔各庄项目、张家湾项目等,含多个土地一级开发和土地整理项目及房地产二级开发项目。

  其中,土地一级开发及土地整理项目主要位于北京,总占地面积超过10052.38万平方米,可建设用地面积超过4943万平方米;二级开发项目主要集中在北京、重庆、无锡等城市,包括住宅、商业、写字楼等,总规划占地面积约52.56万平方米,建筑面积约101.61万平方米。

  据海通证券房地产分析师张峦测算,鹏润控股的二级开发项目大多自2008年开始陆续进入预售阶段,但结算高峰在2009年之后。而一级土地开发由于占地面积极大,费时将更长,“至少要2010年以后才能大规模向上市公司贡献利润。”

  在鹏润控股准备注入到上市公司的资产中,相当一部分是一级开发土地。这些需要更大的资金投入,且周期更长、风险更大。

  北京通州区张家湾项目是原增发方案中最大的一级开发项目,项目占地面积105平方公里,其中建设用地3644万平方米,可上市建设用地3286.5万平方米。专业人士测算,张家湾项目占地105平方公里,约合15.8万亩,按照一级土地开发每亩40万至140万元的成本计算,其总投入将在632亿元至2212亿元间,中值1400亿元左右。而黄光裕目前最重要的资本平台——国美电器(0493.HK)的总市值也不过百亿港元。在A股再融资,是其必然选择。

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