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昔日江湖老大风光不再:万科秘密花园(图)

http://www.jrj.com    2008年09月12日 08:16     每日经济新闻
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万科大图

  ◆每经记者 李丽 发自上海

  万科降价引发全行业震动。一个正常的企业行为为何会引发如此轩然大波?它给行业究竟带来多少正、负面的影响?我们试图探询这些问题的答案。

  楼市阵痛!

  万科推上风口浪尖!

  8月以来,在房地产行业,万科聚集了国内媒体和公众最多的眼球——从郁亮的内部邮件,到部分城市的促销活动;从网络上“松山湖”的传言,到媒体对销售数据的关注,这家中国住宅房地产的龙头,频频亮相在各大报纸的重要版面。谈地产,言必称万科,在当下这似乎给王石的团队带来了太大的无形压力。

  房地产市场正在进行全局调整,这已是无可争议的现实。在这轮调整中,率先发力的万科面对的是怎样的市场环境以及舆论环境?又是什么样的严酷事实迫使万科决心以今天的方式去应对危机?《每日经济新闻》希望可以用更多的冷静去还原一个真实的万科——一家处于阵痛中的房地产企业。

  万科:市场破冰者

  9月的第一周,上海楼市新房的成交量,以18周以来的新低开局,使得部分开发商的推盘攻势 “功亏一篑”。同时,也让更多寄托“金九银十”的开发商,不得不重新调整营销计划。

  佑威数据显示,9月第一周,上海新建商品房(剔除动迁、配套房)的成交量为16.81万平方米,环比下滑19%;其中,商品住宅(剔除动迁、配套房)的成交量更是环比下滑34%,仅成交10.94万平方米。

  大环境使然。万科对市场的判断先于不少同行,《每日经济新闻》获得的最新数据显示,短短一周内,万科上海、杭州和宁波3公司一周的销售就达到10亿元。先知先觉的市场力量得已体现。

  率先调整 赢得转机

  “在房地产宏观调控阶段,开发商还是应该把资金链、现金流放在首位。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受采访时表示,适当降低价格,可以把楼市从预期不明朗、交易冻结状态中解放出来,保证充足的现金流是开发商获得更好、更长远发展的保证。

  事实上,自去年第四季度至今,商品住宅市场成交量便持续大幅萎缩。国际五大行之一的戴德梁行表示,今年上半年,全国商品住宅的成交量,同比下降幅度可能达到13%。与此同时,成交价格增速也明显放缓,成交价格同比增速为6%左右,远远低于2007年同期12%的水平。戴德梁行综合住宅服务主管蒋尚礼认为,在房地产宏观调控背景下,房地产市场短期调整将不可避免,但行业长期向好的主体因素未发生改变。

  上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭用“一潭死水”来形容当前的上海楼市。他说,当前上海楼市这种“量大跌、价刚跌”的市场形态,就像“一潭死水”,开发商、买房人、银行、地方政府等皆似处于缺氧状态的“沙丁鱼”,困惑、迷茫、迟钝、惶然。

  不管房价走势如何,成交量是考验市场接受度唯一的标准。杨红旭认为,成交量大跌影响开发商资金回笼,阻碍银行个人房贷增长、减少政府土地出让金和税收。

  在战略调整中,万科几乎是反应最快的一家企业。上海房地产市场浓郁的观望氛围中,上海万科率先打破“沉寂”。8月30日开始,上海万科旗下8大楼盘,展开为期16天的促销。本次促销是上海万科持续时间最长的一次,促销以“精彩礼包”、“惊喜大奖”的方式进行。

  据悉,本次促销楼盘几乎为上海万科目前在售的所有楼盘,分别是万科金色雅筑、白马花园、花园小城、金色里程、燕南园、万科深蓝、四季花城、金色城市,房源类型有小户型、精装大三房,也有联排别墅。

  杭州紧随其后

  9月3日,市场传来万科促销飓风刮到杭州的消息,从9月3日起,万科在杭州的4个楼盘,将展开为期12天的促销活动。此前,万科先后在上海、北京、武汉、成都等地掀起降价狂潮。据悉,万科杭州楼盘降价的消息,早在8月底便在坊间流传,但得到证实的是一则短信息。

  9月2日,不少杭州市民收到一则降价信息。信息称,今年万客会成立十周年,值此中秋之际,杭州万科盛情推出了“万客会十周年之青年置业计划”,白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁为青年置业和首次置业家庭精选部分小面积低总价的房源进行优惠,是万客会的一项客户回馈活动,以满足青年首次购房的需求。

  更有消息称,本次万科杭州4楼盘的优惠活动,优惠最多可达7.5折。对此,万科杭州公司相关人士在接受采访时表示,本次优惠主要是回馈青年置业购房者。由于房源价格受楼层、区位等多方面因素影响,不能得知最大的降价幅度。

  而万科杭州的本次降价,被解读为上海万科“8盘齐降”的一部分。万科杭州公司相关人士认为,本次杭州4盘优惠,仅仅是回馈购房者的活动,并不是所有房源同时降价,仅仅是针对部分小户型的尾盘和库存房源。同时,与万科上海楼盘价格调整,并无太大关联。

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