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潘石屹逆势涨价的底气在哪里

http://www.jrj.com    2008年09月08日 09:51     中国房地产报
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  章林晓

  3月21日,潘石屹抛出了“百日剧变论”,7月初他再次强调,楼市剧变已发生,情况比预估还坏。而现在,正当许多城市楼市成交量剧减、大打价格战之际,潘石屹竟然要逆势涨价了。潘石屹逆势涨价的底气在哪里?

  首先,潘石屹成功进行了分众营销。随着房地产买方市场的逐渐确立,大众行销时代已经过去,分众行销将成为主旋律。

  分众行销讲究的是要发现最有价值的顾客,不仅要发掘客户的单次价值,更要发掘客户的终身价值。企业营销目标也由市场占有率——获得利润而转向顾客忠诚——获得长期利润。

  在分众行销方面,潘石屹已经领先一步。如三里屯SOHO项目逆市热销,主要是得到了山西煤老板们的鼎力相助,原因是潘石屹在山西煤老板圈里很吃得开。

  在三里屯SOHO的客户群里,100%都是国内客户,而且40%以上是SOHO中国公司的老客户。三里屯SOHO的逆市畅销,说明潘石屹的分众营销策略是成功的。潘石屹现已“手中有钱、心中不慌”了。

  其次,有些人的钱多得没处花。在许多市民沦为“房奴”、而且还有不少市民连做“房奴”的资格也没有的同时,有些人的钱却多得没处花,这其中就有“煤老板们”。

  中国房价收入比早就炼成了举世无双的“地上悬河”,在银根收紧、投机资金出逃的同时,普通民众正遭受“工资涨得像眉毛一样慢,物价涨得像头发一样快”的压力,自住性购房很难担当起拉动需求的重任,楼市价格和成交量自然只能持续回落。

  不过,在通货膨胀条件下,虽然普通民众生活压力很大,但富人们依然财源滚滚。如去年以来,煤炭价格一路飙升,煤老板赚了个盆丰钵满。现在,一方面银行利率是负利率,另一方面又很难找到其他合适的投资渠道,再加中国人的传统观念中,守财最基本的手段还是“买房置地”。而潘石屹的三里屯SOHO正好迎合了“煤老板们”的“胃口”,逆市热销自在情理之中。

  2007年末,我国居民储蓄存款余额为172534亿元。这储藏分布得并不均匀。钱多得没处花的,岂止煤老板?

  最后,楼市危局下政策已明显转向。受美国次贷危机和全球输入性通货膨胀影响,我国经济不确定因素大增,外向型企业举步维艰,经济下行趋势已十分明显,楼市更是芨芨可危,地产泡沫破灭风险正在向银行蔓延。

  企业破产的原因,从根本上讲,主要是两种:一种叫做“资不抵债”,一种叫做“难以为继”。福不双至,祸不单行。随着国内楼市成交量和价格的双双持续回落,房地产企业正面临着“难以为继”与“资不抵债”的双重压力。

  因资金链崩断,“难以为继”的直接后果,是企业的倒闭;而因地产泡沫破灭,“资不抵债”造成的后果,则是房地产企业自身倒闭之外,还将给金融系统带去亏损的风险。

  去年地王频频露面,开发商为抢地花光了钱,如今的地王又价值几何?

  房地产泡沫归根到底是地产泡沫,地产泡沫一旦破灭,其后果是相当严重的。如美国次贷危机后,底特律出现了让人触目惊心的“标价1美元别墅”,而且这并非个案。

  两利相权取其重,两害相权取其轻。当我们面临通货膨胀与经济下行双重威胁的时候,保增长自然是第一位的,因为控制通胀的基础和前提是“增长”。

  “全国性商业银行在原有信贷规模基础上调增5%,地方性商业银行调增10%”,这样政策的出台自在情理之中。央行和银监会《关于金融促进节约集约用地的通知》,更是给房地产业带来了利好的消息。

  海南泡沫破灭之前能够全身而退,说明潘石屹的嗅觉相当灵敏。这次嗅觉灵敏的潘石屹,应该又比别人领先一步闻到了政策转向的气息。这是潘石屹逆势涨价的底气之所在。


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