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幸福人寿谋划万亿倒按揭

http://www.jrj.com    2008年09月08日 00:40     中国房地产报
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  孟晓苏静候保险公司投资不动产开闸

  本报记者 张媛媛 北京报道

  一场关于房价的“网络口水战”并不能让孟晓苏的心情受到丝毫影响,因为目前他的关注焦点已被“保险公司投资不动产”占据——这关系到他“宣讲”多时的反向按揭能否终成正果。

  近日,原中房集团董事长,现幸福人寿董事长孟晓苏向本报透露,他领衔的幸福人寿保险公司目前正积极与国内几家商业银行接洽关于反向按揭的合作可能。

  这预示着此前被媒体炒作多时而又备受监管层重视的反向抵押贷款将正式进入实操阶段。“反向按揭产品既是保险产品又是一种不动产投资品种,保险资金投资不动产开闸对保险公司而言开了最关键的一道口子。”孟晓苏透露,目前有银行正与我们接洽相关操作流程设计,这为反向按揭产品开发增加了可能性。

  两年前,孟晓苏就会同建设部科技司司长赖明共同上报“住房反向抵押贷款”建议,并得到有关部门的批示,而其掌管下的幸福人寿保险被作为“倒按揭”运作实体。

  联手商业银行

  “保险公司允许投资房地产从根本意义上解决了保险公司操作反向按揭的政策顾虑。”9月2日,在位于北京复兴门附近的远洋大厦办公室里,身着白色衬衣的孟晓苏满脸喜悦。虽然日前还深陷一场房价的口水战,但显然这个消息早已冲淡了不快。

  从2006年开始,孟晓苏就在多个场合“宣讲”反向按揭。此后,由时任中房集团总裁孟晓苏筹备,中房、山西大同煤业以及信达资产管理公司控股的幸福人寿保险股份有限公司于2007年10月挂牌上市,当时就被孟预备为反向按揭的操作平台。

  “此次与商业银行合作主要在于弥补幸福人寿的实力微薄,解决风险共担的问题。”孟晓苏坦言,幸福人寿目前只有12亿元的资本金。

  在孟晓苏的流程构想中,商业银行负责收购欲抵押的老人房屋,产权不一定变更。同时银行与保险公司订立保险协议。

  “商业银行只能和年限挂钩,不能与生命挂钩,所以商业银行要做必须和保险公司合作。”孟晓苏表示。

  事实上,真正让孟晓苏“塌实”的是监管层对保险公司投资不动产的放行曙光。

  虽然在多次讨论、研究之后,保险公司被锁定为反向按揭的实际运作实体。但按照内地现行金融监管规则,“混业经营”仍为禁区。一旦保险公司涉足“倒按揭”业务,显然意味着这家保险公司将经营房地产相关业务,从而触碰监管红线。

  “虽然只是一个《保险法修订草案》的审议稿,但对于保险行业已经轰动了。”孟晓苏表示,房地产市场将成为一个很好的投资阵地。

  孟晓苏的倒按揭梦想

  从某种程度上,孟晓苏已经被当作“房地产金融传教士”。早在2007年3月,孟晓苏就曾向媒体公开表示,幸福人寿目前还在开发制定“以房养老”险种的具体操作模式。当时,孟晓苏设想的流程是,投保人要求是62岁以上的老年人,将房屋产权抵押给保险公司,保险公司按月向投保人支付给付金,直至投保人亡故,保险公司收回该房屋,进行销售、出租或拍卖。

  他同时举例,俄罗斯和匈牙利就是由国外基金,包括中东石油基金发展反向抵押贷款,赢利很好。据说是普京请他们到俄罗斯做退伍军人抵押贷款,这部分人没有遗产,只有房产。

  而早在2006年3月,南京汤山温泉留园项目曾在国内首个推出倒按揭性质的“以房换养”举措。此外,中国农业银行早在两三年之前也已经开始“倒按揭”的研究,但因为实施难度过大,一直未能付诸实施。

  虽然幸福人寿、中国人寿目前都在积极推进反向抵押贷款业务,但推进工作也一直困难重重。我国目前住宅的土地使用权最长只有70年。一个人往往要付出长达二三十年的时间还清房贷,等到退休后再向保险公司申请“倒按揭”。按照现行政策,等到保险公司拥有房屋的产权后,土地使用权的年限也所剩无几。

  “如果未来没有明确的政策落实,保险公司的积极性会受影响。”中国人寿广东分公司企划部负责人陆建明说,我国城市化进程中存在大量拆迁,如无政策保障,也会带来很多不确定性。

  “倒按揭连体保,必须计算夫妻两人的寿命,精算的技术难度很大。”陆建明说,风险是不可承受,即使只有200万投保人,一套房子100万元,也就是20000亿元,只要出现20%~30%的偏差,“规模小一点的保险公司就完了”。另外,如果参保的人数太少,样本量过低,计算偏差必然变大,将极大影响险种的安全性。目前国内的保险公司还不具备欧美公司的精算实力。

关键词

按揭 保险 反向 公司 抵押 

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