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销售疲软“缺血”严重 开发商使尽解数筹钱

http://www.jrj.com    2008年09月02日 07:49     第一财经日报
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  郝倩

  种种迹象显示,随着楼市趋冷,房地产商的资金缺口将越来越大。

  “今年开发商的手中还有些钱,但是到明年,他们将面临真正的资金瓶颈。”华远集团总裁任志强日前对《第一财经日报》表示。

  而另一家全国性开发商高层则对本报记者表示,其手上所掌控的逾150亿元现金,今年将不会用来购买新的地块。因为他预测目前的地产行业调整可能要持续3年之久,那将意味着最终大家都难免遇到资金短缺的窘境。

  最新的统计数据也并不乐观。

  上海佑威房地产研究中心(下称“佑威”)的最新报告显示,8月上海市一手商品房(剔除动迁配套房,下同)的供应量为100.62万平方米,比7月份减少四成,同比减少了34.4%。成交83.17万平方米,约为去年同期的三成。在售楼盘在“奥运月”已经开始调整价格,而为了迎接“金九银十”,上海即将上市的房源更是高达73批,这将使竞争形势更为严峻。

  佑威分析师认为,8月上海楼市已经出现了全面性的下跌。上海市中心已有楼盘打8.5折,而某个成交量比较集中的地区房源价格比前期低了近7000元/平方米;随着三林地块中环区域新楼盘的低价上市,万科、大华的楼盘也相继调价。而更多的远郊楼盘也在以买房送车等方式打折促销。其中,因为打折促销而频现报端的万科金色雅筑售出150套住宅,在上月住宅项目成交量中排名第六。

  “可以预见,‘金九银十’期间,各开发商间的销售竞争会更加激烈。” 佑威分析师表示。据佑威统计,已经在网上房地产公示即将上市的房源就多达73批,其中仅浦东一区就有11批房源之多。

  “现在大家应该更关心成交量。”万科集团副总裁刘爱明认为项目的成交直接影响到公司的现金流。

  国泰君安曾发布报告称,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来,每家内资开发商资金缺口达1201万元。而根据已披露的房企上市公司中报,41家房企负债水平高于50%,包括保利地产、金地集团在内的18家房企负债率均在70%红线之上。

  同时,据网易财经行情中心统计,房地产上市公司经营性现金流较去年同期锐减,已披露的60家上市公司中,44家现金流为负,显示在销售疲软的情况下,房企“失血”严重,若再不加速回笼资金,就只能通过借新债偿旧债,或在股市圈钱的方式来偿还到期资金。

  去年陷入囤地“癫狂”的开发商正陷入四处筹资的窘境。一家今年3月份在港IPO失利的地产企业一直到5月底才筹得一笔35亿港元的私募,而该公司的老总为此在香港周旋多日,并被迫放弃在江苏、广东等地的多幅地块,一些正在开发的项目也一度陷入停滞。

  “目前对于开发商来说,在土地款一度‘滞纳’之后,用于平日项目开发的‘现金流’也开始出现危机。加之国家的信贷政策又在一定程度上紧缩对地产项目的信贷,使得现在开发商已经开始通过旁门左道获得资金。”一家上海开发商的高管对本报记者表示,陆续开始有越来越多的开发商通过“假按揭”的形式骗取银行贷款,而广州和江苏的银行监管机构都在考虑收紧这一个口子。这将使得开发商的生存状态更为窘迫。

  “开发商正在通过多种途径寻找资金。他们在动信托、股权合作以及外资和其他行业资本的脑筋。至于开发商的资金缺口,现在我们很难估计,但是目前看来,一个基本可以确定的情况是,一向为资金密集型的地产行业,短期内将面临大多数企业无法筹集大笔资金的窘境。而未来一年,房价仍将面临深度调整。这只会使形势更加严峻。”上海绿地集团董事长张玉良对本报记者称。


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