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楼市“冷战”先受冲击 上海中介全行业亏损

http://www.jrj.com    2008年09月02日 07:48     第一财经日报
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  叶国靖

  编者按

  每次楼市趋冷,中介总是率先受冲击。一方面是业主大量挂牌却紧咬价格,另一方面是潜在买主持币观望。没有成交量,中介就断了佣金收入,就会被“憋死”。因此,最先能预知楼市寒冬来临的正是中介,“气温”少许变化就足以影响它们的生计。

  近期,上海全市的二手房挂牌量激增,达到历史高峰。然而,成交量却不断萎缩,每家中介门店每月的二手房买卖成交单数平均不足1套,亏损已是必然。

  截至昨天17点,上海市房屋土地资源管理局官方网站“网上房地产”的数据显示:上海全市二手房挂牌量为12.1495万套,面积为1460.15万平方米。而大约在两个月之前,全市二手房挂牌量为10.5118万套。其中,挂牌量快速增长主要集中在7月以后。

  与之形成强烈对比的是:截至昨天17点,一手房的可售套数为49010套,面积为663.75万平方米。换言之,全市二手房挂牌量与一手房可售套数之间的比例约为2.2∶1。由此可见,二手房已经成为上海楼市的交易主体,即便排除“一房多挂”等不确定因素,目前上海的二手房存量依然十分庞大。

  挂牌激增 成交萎缩

  上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)、上海汉宇房地产顾问有限公司(下称“汉宇地产”)、上海合富辉煌房地产经纪有限公司、美联物业顾问(上海)有限公司(下称“美联物业”)等上海大型中介反馈的消息均表明:最近几个月,持多套物业的房主纷纷挂牌出售,推动上海二手房挂牌量迎来历史高峰。但以挂牌量激增的5、6、7三个月为例,成交量却是不断下探,单月的成交量分别为1.4067万套、1.2895万套和9656套。

  信义房屋昨天发布的8月成交统计显示,8月上海中高档二手房市场较7月份成交总套数环比下降15%,成交总面积下降近13%,与去年的火爆形势已无法同日而语。美联物业研究部昨天发布的统计数据显示,部分高档板块二手房挂牌价格松动的幅度与7月持平,基本保持在5%~10%之间。部分板块高档住宅租赁市场售转租房源7月环比增加了30%,占总体房源的20%~30%。

  美联物业上海区副总经理丁伟认为,8月买家观望情绪依旧,市场继续保持胶着状态。不少高档板块业主以投资客或者拥有2~3套物业的业主为主,放盘出来楼龄5年内的房源比重较大,考虑到5年以内楼龄物业交易时需支出约8.05%的税收,他们在与客户议价时为维持自己的盈利空间不会大幅降价。

  “浦东世茂板块业主以投资客居多,投资型业主和自住型业主比例为6∶4,房源主要以500万~600万元的高档房源为主。原先业主的放盘原因主要是不看好后市,认为现时抛售获利更大。”美联物业世茂分行营业经理李昌宏表示,由于8月市场上的买家对房源的议价愿望不断加大,依旧观望,从而加长整个交易周期,导致部分业主为减轻自身还贷压力,把欲售房源转入租赁市场。

  上海中介全行业陷亏损

  成交量不断下滑萎缩,最终造成了上海中介全行业陷入亏损。

  据《第一财经日报》调查,在上海,设立中介门店大致有A、B、C级三种单店模式。A级店为中介旗舰店,规划在静安、徐汇、卢湾等主要商圈内打造200平方米左右营业面积的旗舰店;B级店的营业面积基本在80平方米左右,为标准门店;C级店主要为营业面积在50平方米左右的社区型门店。一家中介门店一般实施“一店一组制”或“一店两组制”的管理模式,一个组别6~10人不等,考核方法则以组别来计算。随着人力成本的增加,以及今年商铺租金普遍上调,平均计算,每家门店的月度成本大约在10万~20万元人民币不等。如果需要实现盈亏平衡的话(排除装饰装潢、硬件配备等首期投入费用),一个门店每个月大约需要成交3单买卖房源(外加房屋租赁佣金收入)。然而,以目前的低迷行情,每个门店月度成交3单,几乎是不太可能完成的任务。

  《第一财经日报》掌握的数据表明,上海的二手房成交量7月份已经跌破了1万套的关口,刚刚过去的8月份更加糟糕。中原地产一位高管表示,上海二手房市场目前持续低迷,7月比6月成交量大约下降25%,估计8月比7月成交量大约下降15%~25%。

  事实上,今年前6个月,总计仅仅成交了7万多套,粗略计算就上海1万多家二手房中介门店平均每月大约成交仅为1套,必定有大量门店存在月度“零成交”。

  中原地产另一位高管以及上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华不约而同地认为,以成交量为基石,依赖收取佣金谋利的房屋中介,目前普遍面临深度亏损。即便被视为最具抗风险能力的中原地产6月份也出现了亏损。

  上海汉宇物业代理有限公司董事总经理施宏睿告诉本报记者,未来上海二手房市场还将面临政策面和市场面的进一步考验,市场显然不会立即告别调整、观望的格局,买方会更加理性、从容地挑选合适房源。汉宇地产等中介行正在通过介入一手新盘代理等途径开辟新财源,挺过可能到来的“冬天”。

  无独有偶,上海合富置业顾问有限公司董事总经理叶厚彪亦对记者表示,在总体成交依然不振的背景下,楼市博弈正在不断加剧。为了弥补二手房交易的不足,合富置业开始增加一手房代理的业务,目前该公司的一、二手楼盘成交额的比例已经基本达到了“对半开”。在困难时期,一、二手房联动是改善中介公司当前困境的重要举措。


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