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上海楼市“跌跌不休” 或重演05年大跌故事

http://www.jrj.com    2008年08月30日 16:57     经济观察报
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     一系列迹象表明,这次上海似乎正在重演2005年房价大跌的历史,其跌幅极有可能要比2005年大得多。

  寒冬尚未到来

  一系列迹象表明,这次上海似乎正在重演2005年房价大跌的历史,其跌幅极有可能要比2005年大得多。

  作为上海超级大盘的 “中远两湾城”,1999年起价为3200元/平方米,随后一路上涨至2005年初的16000元/平方米。在宏观调控下,该楼盘2006年2月起价下跌至10967元/平方米,价格进入一个阶段性低谷。

  随后,调控政策出台较少,该楼盘房价又开始上涨,去年初起价为13030元/平方米,而到今年2月售价已高达23000元/平方米,涨幅高达71%。据了解,当时售楼处还一再声称,低区售价也要达到22800元/平方米。

  今年3月份之后,随着成交量一路下滑,“中远两湾城”打出9折售房广告,尽管价格下降了3000多元/平方米,但销售业绩仍不理想。为此,今年8月“中远两湾城”采取了进一步的降价措施。

  截至8月21日,该楼盘成交的34套2至4楼的房源,成交均价为14001元/平方米。其中,8月18日集中成交的29套房源均价仅13842元/平方米,而21日成交的3套更是低至13804元/平方米。与5个月前的最高售价相比,房价已经下跌了近40%。

  “降价销售是惟一出路。”上海成全置业顾问有限公司董事长全忠认为,上半年大部分开发商销售业绩只完成全年任务的25%左右,这必然促使他们在下半年加大销售力度。在市场面没有根本好转以及年底财务结算的压力下,到年底一些开发商很难撑得住。

  “构筑房价底部,最快也要到明年5月份。”全忠说,快到9月至11月的销售旺季,上海大部分开发商采取“中低定价”策略,然而还有一些开发商“主意未定”。

  尤其是一些滚动开发的项目,定价陷入进退两难的境地,低于之前已售房价,担心引发业主退房,砸了苦心经营的品牌;高于之前已售房价,担心很难卖出去,资金紧张难以解决。

  在这种情况下,民间投资开始“弃房断供”。

  一位来自福建的房地产业界人士透露,在今年初上海房价高位时买入的一些福建“合伙”投资者,开始了“弃房断供”做法。“房价跌了,就没人愿意放钱了,反正亏了也就那么几万块。”据介绍,这些“合伙”投资者,买房资金大部分来自银行贷款。

  据悉,已完成的部分压力测试结果并不乐观。有的银行测试结果显示,如果房价下跌20%,个人房贷不良率将大幅上升;如果房价下跌超过40%,个人房贷不良率将上升约4%。

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