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易小迪内部邮件曝光:地产业的下一个十年

http://www.jrj.com    2008年08月26日 14:43     金融界商业
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易小迪

  金融界商业8月26日讯 近来,房地产市场持续萎靡不振,寒冬似乎在一夜之间就已来临,开发商纷纷写信给员工打气,万科总经理郁亮和诗人地产商黄怒波给员工发邮件,皆表示虽然面临暂时寒冬,仍看好未来,今阳光100总经理易小迪也给员工群发了一封邮件,表示既要看到中国房地产市场调整带来的压力与危机,也要看到下一个十年是中国房地产进入大众消费时代的黄金十年。

  以下为邮件全文:

  一、对当前市场紧缩的基本判断

  市场的变化总是在大多数人的预料之外。就在人们以为2008年还将是房地产继续火爆的一年时,突然迎来了市场的紧缩与“拐点”。这也是多年来中国政府宏观调控想要达到而未能如愿的效果:房价的上涨得到了遏制,甚至转而下降。

  这次市场转向还有两个始料不及的结果:一是紧缩影响是全国范围内的,打破了以往区域性市场的特征;二是受影响最大的是行业大企业,而非仅中小企业。

  但同时我们也看到这次市场调整的方式是理性的,房价并没有普遍暴跌,而只是趋于稳定。市场购买力还很强大,消费总量基本稳定在一定水平,而且与股市最大的不同是房价的适度下调还有很强大的市场承接量。

  所以对这次市场调整的走势有许多不同的判断,那么到底这次调整会让行业迎来一个“漫长的冬季”?还是仅仅是太阳下山了的短暂寒冷的“沙漠之夜”?

  我们有理由相信一个乐观的判断,因为:

  1、这次房价的回调首先源于金融政策的收紧,而非市场购买力的萎缩。由于购房个贷与房企开发贷双重收紧,导致许多企业自身资金链紧张而引发了房价打折与促销。而且价格回调也是理性的;

  2、市场紧缩与购买观望更多的源自于舆论导向,而非是购买力的绝对下降。全国性购房市场还是以刚性需求为主,所以房价下调到一定幅度就能引起市场抢购风潮;

  3、虽然目前国际国内的形势充满了不确定性,但是中国经济保持较高增长速度以及CPI指数上升是可以确定的,中国城市化进程也是不可逆转的。因此房价的长期看涨以及居民对住房的旺盛需求是可以确定的。

  综上所述,我们相信这次市场调整是对过去三年来过快过热发展的一次理性回调,调整期应在一年左右,房地产企业将在2009年下半年以后会迎来下一个健康发展周期。

  但是我们能在同一棵树下等第二只兔子吗?

  二、对企业发展的启示

  房地产在经过了十年繁荣与高速发展之后,企业规模与实力都得到迅速壮大,但也同时带来了相当多的负面因素。比如行业形象不佳、长期背上“暴利”的包袱、从业者来源五花八门等等;这次突如其来的“寒流”尽管让房地产行业本身受到一些挫折,但同时也有许多积极的影响。比如因“暴利”而入市的非专业公司开始知难而退,地价的下跌为今后几年房地产市场发展奠定了良好的基础,以及各级政府对房地产政策的积极转变等。

  对行业发展启示有如下几点:

  1、大企业不一定是安全的,尤其是盲目追求规模扩张是有风险的。尽管房地产行业中有因高速扩张而导致失败的教训,但2005年以后由于市场的刺激(包括资本市场的诱惑),大多数房地产企业都制定了雄心勃勃的增长计划,而面临市场增长的突然减缓式停止以后,大多都出现了资金链的紧张与销售困难,不得不低价抛盘求生存,结果适得其反,有的甚至会出现被兼并的危机。

  房地产企业发展离不开产品的竞争力与性价比,如果只注重市场投机就会远离客户,远离需求,危险迟早会发生。

  2、土地储备不是稳赚的生意,而是髙风险投资的生意。中国房地产企业发展中,土地一直是一个制约条件,因此加大土地储备一直是企业寻求连续发展的条件。但近三年来许多企业土地储备动机是“增值”。而非开发,导致一个又一个新“地王”的出现。而进入2008年后,地价下跌远远超过了房价,这不仅是房企资金紧张的结果,更是大家对土地价值的反思。

  地价的理性回归将更加有利于房地产行业今后中长期健康的发展。

  3、市场供求关系将发生本质的转变。由过去长期的供不应求到今后的供求平衡与供大于求。企业之间的品牌竞争、产品竞争会逐渐激烈化。

  长期供不应求的市场导致许多企业重视扩大规模,而不重视客户与销售。在市场突然紧缩时大多感到措手不及,定位不准确,产品无特色,除了“降价”之外(一改过去“涨价”式推销)别无他法。

  4、在今后相对充分的市场竞争环境下,房地产企业会产生新的分化、重组,过去的“大”企业不一定是今后的“好”企业。

  市场会造成新的赢家出现:

  A、走“专业化”道路的房企会有更强的竞争力。比如专注商业地产、旅游地产、城市综合体开发等企业会形成各自的核心竞争力;

  B、走细分市场或区域市场企业有很大的生存空间。将来会有更多企业只专注于一类产品开发或者某一个区域市场开发,深耕细作,这类企业会越来越多;

  C、走特色化产品开发之路。针对某一个特定客户群而形成的产品特色,由于有良好的性价比以及强大的品牌,可以在全国区域发展,但这一类企业相互之间会形成各自的品牌特色与客户区隔;

  D、走低价大众市场方向,靠较好的性价比开拓更广大的市场。随着收入的提高,大众化的商品房需求会更加庞大,而地方政府不可能完全满足这一需求。因此,如果能有效控制成本,推出面向大众产品的企业会是将来最大的赢家。

  纵观汽车、家电、家私等相关行业启示,只有推出面向大众产品的企业才可能是最大的品牌企业。

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市场 房地产 易小迪 

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