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谁制造了那些天价地王

http://www.jrj.com    2008年08月21日 10:04     第一财经日报
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  而去年资本市场的大牛市也在其中起了推波助澜的作用。通过增发、扩股、发债等融资方式,上市的房企去年在资本市场拿走了上千亿资金。手握大量“真金白银”,这些房企在土地市场上演了一场场群雄逐鹿的混战,许多天价“地王”由此面世,这其中包括北辰实业(601588.SH)以92亿元夺得的长沙“国字号地王”,这块近80万平方米(约1177.8亩)经营性用地最后的成交价溢出挂牌起始价约45.62亿元,接近翻番。

  除此之外,地方政府的“土地财政”与土地招拍挂“不期而遇”,或许是“地王”频出的另一主要原因。实际上,土地招拍挂制度本身并没有什么问题,问题在于土地出让的源头被垄断。因此尽管土地招拍挂在很大程度上狙击了暗箱操作,但是它似乎是一把双刃剑,另一面也很快锋芒毕露。

  如果在一个充分竞争的市场上,类似拍卖这样的供地方式基本能反映土地的真实价值和当前供求关系,然而由于各地土地的拍卖主体只有一个,在供应源头上几乎没有竞争。拍卖特有的“价高者得”的游戏规则,使得许多土地脱离了真实价值。

  同时,事权、财权倒挂的分税模式,也令地方政府很难不产生卖地的冲动。没有人否认土地批租收入是地方财政收入的最重要来源之一。但如果地价一直徘徊在低位,地方政府又拿什么来“经营城市”?这就不难理解,为什么历次宏观调控政策到各个地方政府那里一般都会被“稀释”或变通。

  为了能够获得更多的土地出让收入,一些地方政府的相关职能部门有意控制供地节奏和供地规模。去年楼市疯狂时,不少开发商豪赌房价会继续上涨,很多城市也趁机推出了大幅优质地块。由于这些地位置优越,导致楼面地价和总价都比较高,从而也造就了一批“地王”。目前,昔日“地王”进退维谷,开发商也演绎着楼市“困境”。而造成这种困境的背后原因如果不能真正解决,地产业的深层矛盾可能将引发更多扼腕叹息。

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