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重庆地王嘉江地产身陷退地漩涡

http://www.jrj.com    2008年08月16日 07:03     华夏时报
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  2007年国内第二大地王资金从紧,土地出让金待付

  本报记者 李星辰 重庆报道

  2007年11月9日,中国海外集团有限公司(0688.HK,下称“中海”)与香港九龙仓集团合资成立的重庆嘉江房地产开发有限公司(下称嘉江房地产),在拍卖中以75亿元竞得重庆南岸区弹子石地块。

  8月初,中海集团重庆地王突然爆出退地传闻。中海重庆公司董事总经理石波云8月13日回应退地传闻,声称重庆地王不退还政府。

  截止到记者发稿时,中海已经在弹子石地块拿到可建筑148万平方米房屋的国土证。

  虽声称不会退地,但是高额的成本和走势堪忧的中国楼市寒冬却让该地王的未来充满了悬念。

  6.3亿销售回款

  据2007年12月中海集团公开披露的数据显示,2007年中海地产连连扩张,土地储备新增近900万平方米,同时在中国香港、澳门和内地的北京、上海等21个经济活跃城市拥有土地储备超过2000万平方米,计划总投资额超过1000亿港元。

  面对超过1000亿港元的总投资额,“我们不缺钱!”石波云高调向记者表示。按照中海提供的资金数据,近期可动用的资金大约为600亿元。

  600亿资金在近期可动用的可能性究竟有多大?600亿元中仅有152亿元是上半年中海在全国的市场销售额,这部分是自己的钱,其中有一半还是借来的,中海和建设银行签下了200亿元的授信额度,和中国银行签下了100亿元的贷款授信额度,借来的钱使用起来自然不如自己的钞票便利。最后,还有很不确定的1/4资金是由将来的IPO募集得来,据了解中建投资欲年底在国内A股上市,欲募集420亿元资金,其中1/3约142亿元归中海地产使用,在国内楼市、股市一片萧条的情况下,能否募集预计资金还是个未知数。

  有分析人士指出,在过去的2007年,根据中海已公布的土地储备数量,其合计耗费近150亿元买地,其中9-11月这3个月内就耗费了130亿元。如此庞大的买地行动,在一定程度上会给中海的资金链带来巨大压力。显然,和中海庞大的开销相比,600亿也不是什么大数目。

  据重庆中海公开披露的数据,目前该公司在重庆仅是拿地的支出就高达104亿元,而其在该市的总投资将高达200亿元,但是重庆的销售回款目前只有6.3亿元。投入和销售收入难以相提并论。如果中海在国内布局的企业都如重庆一样,则一旦市场突变,中海将面临不小的风险。

  据弹子石地块拍卖后的公告,弹子石地块的75亿元交易款将分8期支付,在2009年5月30日前全部付清。在重庆的销售回款杯水车薪的情况下,土地出让金如何支付引起大家的关注。

  冷市下的退地悬念

  为了开发好弹子石地王,中海决心下血本扩充中海在弹子石地块的“国际社区”项目的内涵,一流的商业、一流的教育配套、一流的休闲公园,甚至一流的国际大道都在开发公司的考虑中。

  可按弹子石地块的拿地成本计算,该项目每平方米楼面地价就将超过3430元,而加上建筑费用,每平方米成本保守估计也将超过5000元。如果再附上“国际社区”的一流配置,成本就更难估算。

  问题的另一方面还在于,和去年拿地时的疯狂相比,目前的重庆楼市可谓一潭死水。从去年11月开始,重庆房地产陷入量价齐跌的市场漩涡。

  面对难以控制的开发成本和价格不断下行的重庆楼市,中海重庆地王将如何应对市场突如其来的变化?在全国地王纷纷面临退地疑云的形势下,尽管其表示不退地,但事态的发展究竟如何?悬念由此产生。


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