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五洲交通被指贱卖土地 为广西交通厅职工盖别墅

http://www.jrj.com    2008年08月13日 11:02     东方早报
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  刘浪

  《第一财经日报》近日接到的一份举报材料称,五洲交通600368行情,爱股,资讯(600368.SH)此前以土地投入开发的通发园小区项目实则为公司第一大股东、第三大股东和第五大股东的主管部门广西壮族自治区交通厅(下称“广西交通厅”)内部职工建房,土地入股真实意图是过桥行为,涉嫌土地贱卖,上市公司的权益受到严重损害。

  南宁快线上的一则房屋出售广告可以让我们大致了解通发园小区“房屋类型:商品住宅房;小区:通发园小区;户型:别墅;建筑面积:300平方米;梯户:一梯一户;竣工时间:2007年;售价:160万元。”这个确切的“定向开发”项目,却多次被五洲交通以普通商品房开发项目的名义对外公布,引发外界作为“利好”解读,但关于这个项目致使五洲交通损失上亿元土地款的疑云,仍未褪散。

  《第一财经日报》通过调查发现,通发园小区的业主多数为广西交通厅的干部职工。

  终止项目理由:

  销售形势不乐观

  2005年6月,五洲交通和交通地产签订了联合开发通发园小区协议,而却在2006年12月,公司公告称因销售形势不乐观等原因而终止项目。

  2005年2月22日,五洲交通公告了参与通发园小区开发的信息。

  当时的公告称,五洲交通拟与广西交通房地产开发公司(下称“交通地产”)合作建设位于广西邕宁县仙葫经济开发区的通发园小区并将签订联合开发建设协议。公司提供195亩自有土地(每亩作价按照土地评估价11.82万元,合计为2304.9万元投入开发建设),交通地产提供建设的全部资金。公司除收回土地款外,该项目实现的利润或亏损,由双方各按50%分成或承担;另外的23亩土地由公司自建自用,费用由公司负责,产权归公司所有。公告同时预测,该项目的毛利率至少在40%以上。

  2005年6月8日,五洲交通与交通地产签订了《通发园小区联合开发建设协议》。

  据当时公告提示,交通地产与五洲交通的第一大股东广西壮族自治区高速公路管理局、第三大股东广西壮族自治区公路管理局、第五大股东广西壮族自治区公路运输管理局同属于广西交通厅管辖,通发园小区项目也因此属于关联交易。

  2006年12月9日,五洲交通再次公告,宣布终止通发园小区项目。公告中给予的终止理由包括:该地块地理位置较偏,即使在未来几年内,该地区房地产项目的开发销售形势依然不容乐观;根据目前南宁市房地产市场的形势判断,通发园小区建成后的销售存在许多不确定的因素;由于各种客观原因导致项目工程进度缓慢,项目未能按照合同规定的期限竣工,导致建设成本加大,给项目的赢利带来了较大的风险;公司资金缺口较大。

  2008年8月6日,五洲交通副总经理、董事会秘书王权在接受《第一财经日报》采访时仍重申上述因素是终止合作的主要原因。

  王权回忆,实际上早在2002年左右,五洲交通即开始着手启动通发园小区开发的相关准备工作,当时主要是因为土地闲置太久,必须启动开发。公告提到,公司自有的218亩土地从1998年11月受让后一直没有开发建设。根据相关政策,如果公司不尽快开发该土地,土地主管部门将予以罚款直至收回土地。

  涉嫌土地贱卖?

  五洲交通以土地入股,每亩地价为11.82万元,这与当时已经处于升值预期的仙葫板块的平均地价存在一定的差距。

  据了解,通发园小区所在的仙葫经济开发区原属于广西邕宁县。2005年3月,南宁市再次进行行政区划调整,该开发区划入南宁市青秀区,辖区地价也随之水涨船高。五洲交通公告进行通发园小区开发的时间,正是在仙葫经济开发区正式宣布划入青秀区前不到一个月的时间。三个月后,五洲交通与交通地产正式签订合作协议。

  据多位南宁房地产开发商介绍,通发园小区所在地段2003年的土地出让价已经在20万元/亩左右,到2005年,该地段地价不低于80万元/亩,2006年后,则至少100万元/亩。据新华网广西频道2003年报道,桂林某集团曾出资5亿元在仙葫开发区买下133.3公顷土地作为别墅区用地。由此推算,此土地购入成本即在20多万元/亩,这与记者从南宁当地房地产界了解的信息十分接近。

  南宁房地产业内人士认为,20万元/亩的价格,在当时算是比较低的价位,只有个别有极深资源的公司才有可能以这样的价格拿到地,而且还是未经平整的“生地”,平整后的地价,则要高于这一价格。五洲交通公告显示,“在与合作方合作开发该项目前,公司已累计投入了354.7万元进行土地平整及办理相关手续。”

  因此,五洲交通在通发园小区项目中的表现,被质疑为贱卖土地,以公司利益为相关方输送利益。

  “五洲交通仅土地被占就损失超过2亿元。”举报材料称,依据是按照2005年以后该地段土地拍卖价格的推算,他们提供的数字为“已经平整好的土地,2005年市场竞拍价超过150万元/亩”。这一价格与记者了解到的市场均价有差异。但市场价位远高于20万元/亩,应属于事实。

  王权否定了土地贱卖说,并重申公司在合作中已有明显获利。但截至发稿时,《第一财经日报》希望公司提供当时土地价格评估依据的要求却没有得到五洲交通的回应。

  广西交通厅办公室主任符茂清则认为,不能因为后来土地升值了,就回过头去认为造成了土地贱卖。据他介绍,通发园小区属于定向开发项目,定向销售对象包括广西交通厅的部分干部职工,“价格是合作之前就确定了的,不同于一般的商品房,随着市场变化调整。”同时,因为开发的资金都是定向对象投入的,“并不是五洲交通自己花钱建了房子,然后低价卖给我们,因此不能说是贱卖。”

  “即使按照2003年的土地价格算,每亩11.82万元的作价,也是很低的。何况,根据公告,公司是2005年6月才与合作方正式签订协议,当时仙葫板块的升值前景已经很清晰。那么明显的差价,不是贱卖是什么?”五洲交通一位不愿透露姓名的人士指着公告逐条分析。“按照正常的思维,公司是不可能在2006年底眼看房屋要建成了,收获在望的时候终止开发的,这一行为完全是因为这个项目本身就不是市场化的商品房开发,即使是等到房子全部卖掉,市场价格再怎么高,也不可能对公司的收益带来变化。”

  王权则强调,五洲交通决定终止该项目,与承建方一度较长时间的停工有关。

  据了解,目前,通发园小区周边公寓型商品房价格为每平方米3300元以上,别墅均价每平方米5000元左右。

  符茂清认为,因为整个房地产行业价格虚高,周边商品房的价格也是有水分的,而那些通发园小区业主在网上叫卖的售价,也是“有价无市”。

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